🏠 240,000,000원 · 🔐 임차보증금 230,000,000원 · 📉 최근12개월 205,000,000원 · ⚠️ 추세 -5.2%
서울중앙지방법원 2026타경101156. 역삼역 남서측 인근의 역삼동이지소울리더 3층 312호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(아파트)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권이 등재돼 있다는 점입니다. 임대차계약일은 2021.02.06, 확정일자는 2021.03.05, 전입·점유개시는 2021.04.01이고, 임차권등기는 2025.12.16 이루어졌습니다.
현재 말소기준권리는 2026.06.12 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차인의 전입·점유가 우선하며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차권 잔액은 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다. 신건에서는 배당 추정상 2.30억이 전액 변제돼 인수가 0원이지만, 최저가가 내려가는 순간 미배당액이 매수인 부담으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 828-28 역삼동이지소울리더 3층 312호 · 테헤란로14길 34 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(아파트) 이용 · 전용 19.37㎡ · 지하3층 지상9층 중 3층 |
| 소유자 | 김영태 (2022.06.29 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 오오리히로타카 / 237,107,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2012년 신한은행 근저당과 2016년 농협은행 근저당은 각각 2015.12.23, 2019.04.08 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2025.12.16 등기된 오오리히로타카의 주택임차권입니다. 보증금 230,000,000원, 전입 2021.04.01, 확정일자 2021.03.05로 말소기준인 2026.06.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 대항력 있는 등기임차권 + 미상 표기
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| ORI HIROTAKA | 현황조사 확인 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 |
| 오오리히로타카 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.01 | 2021.03.05 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 히로타 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
현황조사에는 ORI HIROTAKA, 등기부 임차권에는 오오리히로타카, 매각물건명세서에는 히로타로 각각 표기되어 있습니다. 특히 ‘히로타’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 별도 점유자인지, 같은 임차인의 표기 차이인지 원본 명세서에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 후 실질취득도 높다
동일 면적 19.37㎡ 거래 가운데 최근 12개월 거래는 2025.02 200,000,000원, 2025.03 210,000,000원으로 평균 205,000,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 117.1%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 19.37㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 19.37㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.09 | 19.37㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2023.08 | 20.72㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 19.37㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2022.08 | 19.37㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 19.37㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2022.06 | 19.37㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 19.37㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.37㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
전체 9건 평균은 213,666,666원이지만, 최근 12개월 평균 205,000,000원을 우선하면 최근 가격대가 더 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -5.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 오오리히로타카 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 오오리히로타카 | 237,107,945원 | 5,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 중 미배당액은 231,267,945원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 41,488,000원 | 233,488,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 79,350,400원 | 232,950,400원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 표면 최저가는 2.40억 → 1.92억 → 1.536억으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 0원 → 41,488,000원 → 79,350,400원으로 증가합니다. 때문에 총부담은 2.40억 → 약 2.335억 → 약 2.330억으로만 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역삼역 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린상가가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 역삼역·강남역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상9층 건물 내 3층 312호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 1,249.1㎡ 정방형 평지의 주상용 토지로 동측 약 8미터 도로와 접하며 공시지가는 13,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 단지. EGSoulLeader는 99세대, 2012.11.30 준공이며 동일 면적 실거래는 9건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 1회 유찰 시 192,000,000원만 보지 말고 인수 41,488,000원을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 신건에서는 전액 배당 추정이지만 실제 배당에서 부족분이 생기면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- ‘히로타’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 원본 확인. 오오리히로타카는 임차권자이면서 경매 채권자로 표시돼 있으므로 임대차계약·채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 213,666,666원보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -5.2%이므로 과거 고가 거래만으로 가격 여유를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당·세금 재확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “낙찰가 + 인수액”을 봐야 한다
이 사건은 표면 최저가만 보면 유찰을 기다릴수록 싸지는 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 주택임차권 보증금 230,000,000원이 배당에서 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조라, 1회 유찰 시 실질취득 233,488,000원, 2회 유찰 시 232,950,400원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다. 최근 12개월 평균은 205,000,000원이고 최신 거래는 210,000,000원, 최근 추세는 -5.2%입니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 최근 시세보다 높은 실질취득 구조라는 점이 핵심입니다. 여기에 ‘히로타’ 표기의 대항력 미상 점유관계까지 남아 있어, 입찰 전 임차관계와 배당가능액을 원본 서류로 대조하는 것이 중요합니다.
