서울중앙지방법원 2026타경101172. 대방동 ‘시그니처’ 3층 302호, 전용 29.43㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서정훈이고, 등기부에는 2022.11.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 현재 말소기준은 2025.03.14. 서울특별시 압류입니다. 2019.08.14. 설정된 동작신용협동조합 근저당들은 2020.03.30. 말소됐기 때문에 현재 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 여부가 핵심입니다.
가장 중요한 임차인은 이효람입니다. 전입 2022.03.11., 확정일자 2022.02.14., 임차보증금 314,000,000원이며 2024.04.02. 임차권등기가 됐습니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 314,000,000원이 전액 배당돼 확인된 인수액이 0원이지만, 가격이 더 내려가면 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.43㎡ · 6층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 서정훈 (2020.03.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 314,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 시그니처 · 14세대 · 2019.07.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효람 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11. 2022.02.14. | 314,000,000원 | 2024.04.02. | 有 | 有 | 현재 0원 미배당 잔액 발생 시 인수 |
| 권하윤 | 2024.10.11. 확정일자 미상 | 미상 | 2026.06.26. | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’은 권하윤 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 기재돼 있어 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 특히 권하윤은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 401,000,000원은 최근 거래의 98.3%
시그니처 전용 29.43㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.07., 전용 29.43㎡, 2층이 408,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균 역시 408,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.43㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.43㎡ | 1건 | 408,000,000원 |
현재 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 408,000,000원의 98.3%입니다. 숫자상 최근 거래보다 낮지만 표본이 1건이고 차이도 제한적입니다. 여기에 권하윤의 미상 임차인 위험까지 남아 있으므로 현재가만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 함께 보아야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 401,000,000원 | 80,590,000원 | 233,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,800,000원 | 1,508,800원 | 312,491,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,640,000원 | 0원 | 314,000,000원 | 61,752,960원 |
특히 2회 유찰 시에는 명목 최저가가 256,640,000원으로 내려가지만, 이효람의 미배당 보증금 중 61,752,960원을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 따라서 이 구간은 단순히 256,640,000원짜리 물건으로 비교하면 안 되고, 256,640,000원 + 61,752,960원을 실질취득 관점에서 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나 실질취득액이 보증금 314,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,410,000원 |
| 1. 임차인 이효람 보증금 | 314,000,000원 | 314,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 314,000,000원 | 80,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이효람 보증금 314,000,000원이 전액 배당돼 이효람 관련 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 청구 314,000,000원 중 80,590,000원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 서울특별시 압류의 실제 배당순위와 세액은 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 서울공업고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택이 주를 이루고 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 남측 포장도로 접면이며 공시지가는 4,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 14세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 4.4회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권하윤 보증금 확인. 전입은 2024.10.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 규모와 확정일자를 반드시 매각물건명세서·현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 권하윤에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 이효람 인수 구조 확인. 현재 회차는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 데이터상 61,752,960원 인수가 발생합니다. 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 408,000,000원이고 현재 최저가는 그 98.3%입니다. 실거래 표본은 1건입니다.
- 세금·배당 원본 확인. 서울특별시 압류가 말소기준으로 잡혀 있으므로 실제 세액·배당순위와 당해세 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2022.11.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 효력 범위를 원문과 함께 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “현재가의 인수 0원”과 “권리 전체가 0원”은 다르다
이 사건의 포인트는 단순합니다. 이효람의 314,000,000원 보증금은 현재 401,000,000원 매각가 시나리오에서 전액 배당되므로 그 임차권에 한한 인수는 0원입니다. 가격도 최근 실거래 408,000,000원의 98.3%입니다. 그러나 실제 임차인 2명 중 권하윤의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다.
또한 2회 유찰 시에는 명목 최저가 256,640,000원과 별개로 이효람 관련 61,752,960원의 인수가 발생합니다. 따라서 유찰될수록 단순 최저가만 내려가는 물건이 아니라, 선순위 임차보증금이 미배당되는 순간 실질취득액을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 현재가와 최근 거래의 차이도 크지 않고 단지 경매 통계상 평균 유찰은 4.4회입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 권하윤의 실제 보증금과 권리 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
