서울중앙지방법원 2026타경101194. 신림동 그린플러스신림해담채 2층 206호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 박민정이고 2020.03.04. 거래가 117,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 을구 5번 주택임차권입니다. 이영현의 임차보증금은 170,000,000원, 임대차계약일은 2021.06.19., 주민등록일자·점유개시일자는 2021.08.09., 확정일자는 2021.07.11.입니다.
매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어나 총 실질취득액은 대체로 보증금 수준에 묶입니다. 최저가 1.65억만 보고 최근 거래보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 13.23㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제2층 제206호 |
| 소유자 | 박민정 (2020.03.04. 거래가 117,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영현 / 160,765,896원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
과거 서울축산업협동조합 근저당과 영등포농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 2025.09.17. 이영현의 주택임차권등기와 2026.06.15. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기가 경매개시보다 먼저 존재하며, 매각물건명세서도 이 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 이용 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영현 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 대항 가능 | 확정일자 2021.07.11. | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사표상 실제 임차·점유 관계는 2명으로 봐야 합니다. 이영현은 등기부 임차권자이자 이 사건 신청채권자이며, 보증금 170,000,000원이 명시돼 있습니다. 반면 ‘기사항전’은 주거 점유자로 기재됐지만 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 부분은 이영현의 임차권 인수 문제와 별도의 위험입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
보라매해담채 전용 12.89~13.23㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 140,291,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 136,333,333원, 최신 거래는 2026.03. 150,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 121.0%입니다. 그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 대항 가능한 임차보증금이 170,000,000원이므로 가격 비교 기준은 최저가 165,000,000원보다 실질취득 약 170,000,000원에 가깝습니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 가격 추세까지 -3.7%인 상황이라 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이영현 | 160,765,896원 | 160,765,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,124,104원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 신청채권 청구액 기준입니다. 별도로 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 170,000,000원의 미배당 잔액 인수 위험을 반드시 함께 봐야 합니다. 미상 점유자의 보증금·우선변제 여부도 확인 전까지 제외할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 13.23㎡입니다.
- 도로·토지. 북측 약 20m, 서측 약 3m 내외 도로에 각각 접하며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 보라매해담채는 85세대, 2012.04.26. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액 확인. 이영현 보증금 170,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당요구·채권계산서 원본으로 확정해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 대항력 위험을 배제할 수 없습니다.
- 동일인 관계 검토. 임차권자 이영현과 강제경매 신청채권자 이영현의 채권 발생 원인과 임대차 실체를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 140,291,666원보다 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.7% 낮습니다. 감정가나 과거 최고가 177,000,000원을 가격 상한의 근거로 삼기 어렵습니다.
- 유찰가 착시 주의. 132,000,000원·105,600,000원으로 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당분 인수가 늘어 실질취득액이 함께 내려가지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 신건 최저가 165,000,000원만 보면 1회·2회 유찰을 기다려 가격이 내려가는 일반적인 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 매수인에게 대항할 수 있는 이영현의 임차보증금이 170,000,000원이고, 배당에서 부족한 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실질취득액은 보증금 수준에 가까워지고, 최근 12개월 평균 136,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 최근 거래 추세 -3.7%, 단지 경매 평균 유찰 3.7회, 보증금과 대항력이 미상인 별도 주거 점유자까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 ‘몇 회 유찰되면 싸지는가’가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 총액이 얼마인가입니다.
