서울중앙지방법원 2026타경101202. 역삼동 요진와이시티미니 4층 405호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택), 전용면적 비교 대상은 12.94㎡입니다. 현재 소유자는 김도현이고, 2018년 11월 12일 매매를 원인으로 2019년 3월 4일 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “등기 소멸 여부”보다 임차보증금 인수 위험과 가격입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 2일 영등포세무서장의 압류이지만, 신우영의 임대차는 계약일 2023년 4월 26일, 확정일자 2023년 5월 6일, 전입·점유개시 2023년 6월 13일입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸등기보다 임차권 잔액 인수가 핵심

현재 말소기준은 2024.08.02 압류입니다. 이후의 현재 경매개시결정과 을구 5번 임차권등기는 등기 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체보다 앞선 2023.06.13 전입·점유개시가 중요합니다. 매각물건명세서에서 신우영을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시했으므로, 보증금 170,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 추세는 -20.5%

가격 판단은 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 2025년 7월 135,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -20.5%로 하락 방향입니다. 현재 최저가 187,000,000원은 최근 평균의 138.5%입니다.

전체 8건 평균은 165,500,000원이지만, 과거 1.70억·1.89억 거래가 포함된 값이어서 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래는 1.35억이고 최근 지표가 과거보다 20.5% 낮아진 상태이므로, 현재 신건 1.87억에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션은 집행비용과 신청채권자 청구를 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 신우영 임차보증금 170,000,000원은 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 위 표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 회차별 실질취득 체크

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역삼역(지하철 2호선) 남동측 인근. 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 역삼역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 405호. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
• 환금성. 요진와이시티미니는 91세대, 사용승인일 2012.06.21. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0.0%입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신우영 보증금 배당액 확인. 170,000,000원 중 실제 배당액과 매수인이 인수할 잔액을 반드시 확정해야 합니다.
• 최저가가 아니라 실질취득액 기준. 1회·2회 유찰 시 보증금이 낙찰가보다 커지므로 미배당 잔액까지 합산해 판단해야 합니다.
• 윤성원 점유 확인. 2025.06.11 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 8건 평균 165,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 -20.5% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 다회유찰 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 4.3회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표를 함께 확인해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 내부 상태, 임차관계, 배당요구, 매각물건명세서와 등기부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 임차보증금과 최근 시세를 먼저 본다”

이 물건은 신건 최저가가 187,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 135,000,000원입니다. 이미 가격만으로도 최근 시세의 138.5%이고 추세는 -20.5%입니다. 여기에 신우영의 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

특히 1회 유찰가 149,600,000원과 2회 유찰가 119,680,000원은 보증금보다 낮기 때문에, 단순히 최저가가 떨어졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금 인수까지 합친 실질취득액이 약 170,000,000원 수준에서 고정될 수 있기 때문입니다. 최근 시세 135,000,000원보다 여전히 높은 수준이고, 단지 경매 통계도 평균 4.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 인수되는지입니다.