서울중앙지방법원 2026타경101203. 강남구 자곡동 강남더샵라르고 7층 724호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 김세영으로, 2021.04.15 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기만 보면 복잡한 담보권은 남아 있지 않습니다. 2019.06.28 신한은행 근저당 120,000,000원은 2020.02.03 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2026.06.16 강제경매개시결정입니다. 이후 관악구와 중구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 임차인 김효진의 전입일이 그보다 앞선 2020.01.31이어서 임차보증금 인수 여부가 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 596 강남더샵라르고 7층 724호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 · 제7층 제724호 · 사용승인일 2014.06.20 |
| 소유자 | 김세영 (2021.04.15 소유권이전 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효진 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 등기보다 임차인
2019.06.28 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2020.02.03 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2026.06.16 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.07.30 관악구 압류와 2026.07.31 중구 압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 2020.01.31 | 2026.08.25 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
김효진은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며 배당요구도 했습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전부 회수되는지 판단할 근거가 없고, 보증금 잔액이 남는다면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수금액 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 165,000,000원 자체만으로 싸다거나 비싸다고 결론낼 수 없습니다.
이 사건의 실질취득비용은 낙찰가에 끝나지 않을 수 있습니다. 임차인의 보증금이 확인되고, 배당 후 남는 금액이 존재한다면 그 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 실질취득가 계산 자체가 완성되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김효진 | 178,000,000원 | 161,890,000원 |
| 미배당 | - | 16,110,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인 김효진의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울율현초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수서역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기·지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 자곡로 약 30미터, 북측·동측 약 15미터, 서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) · 공공주택지구 등에 해당하며 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 김효진의 보증금 액수와 임대차계약 원본을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이름이므로 실제 임대차와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원이지만 선순위 임차보증금이 남으면 그만큼 실질취득비용이 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저”
이 물건은 등기상 담보권 구조만 보면 단순합니다. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 2020.01.31 전입한 대항력 임차인 김효진이 존재하고 보증금이 확인되지 않는다는 점 때문에 권리분석은 결코 단순하지 않습니다.
신건 최저가는 165,000,000원이지만, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 생기면 낙찰가 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 숫자는 임차인의 보증금입니다.
