서울중앙지방법원 2026타경101218. 강남구 논현동 ‘더하우스’ 1층 101호, 전용 14.04㎡ 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 신여름으로 2022.10.07. 매매, 거래가액 171,000,000원에 취득했고, 2026.06.17. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 관악농업협동조합 근저당권 126,000,000원과 우리은행 근저당권 140,250,000원은 각각 2019.05.29., 2023.07.31. 이미 말소됐습니다.
문제는 그 뒤입니다. 정준효의 주택임차권은 보증금 160,000,000원, 임대차계약일 2023.07.25., 점유개시일 2023.07.31., 주민등록일과 확정일자 2023.08.01.로 등기되어 있고, 2025.08.06. 임차권등기가 됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 추가 점유자 박찬빈은 2026.02.03. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람까지 인수액을 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 244-17 더하우스 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.04㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 신여름 (2022.10.07. 매매 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
과거 근저당권은 모두 등기부상 말소됐고, 이번 사건의 기준 시점은 2026.06.17. 강제경매개시결정입니다. 정준효 임차권의 주민등록일·확정일자는 2023.08.01.로 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서가 별도로 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 만큼, 이 권리는 낙찰가 계산에서 반드시 별도 부채처럼 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정준효 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2023.07.31. 주민등록 2023.08.01. 임차권등기 2025.08.06. | 160,000,000원 | 대항 가능 명세서상 매수인 대항 가능 | 확정일자 2023.08.01. · 배당요구 2025.08.06. | 아님 보증기관 중복신고 아님 |
| 박찬빈 주거 | 전입 2026.02.03. | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 미상 | 아님 보증기관 중복신고 아님 |
박찬빈의 전입일 2026.02.03.은 경매개시결정 2026.06.17.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 정준효와 박찬빈 모두 보증기관의 대위·승계 신고로 표시되지 않았으므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 이미 높은 신건 가격
‘더하우스(244-17)’는 24세대, 2013.11.15. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적 14.04㎡와 일치하는 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 175,062,500원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.12. 179,500,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 14.04㎡ | 3 | 179,500,000원 |
| 2023.09 | 14.04㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 14.04㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 14.04㎡ | 1 | 171,000,000원 |
| 2022.04 | 14.04㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 14.04㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 14.04㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 179,500,000원 |
신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 179,500,000원의 112.5%입니다. 전체 8건 평균 대비로도 115.4%입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 2.9%로 표시돼 있지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 이 수치만으로 가격 상승을 강하게 해석하기도 어렵습니다. 무엇보다 현재 최저가 자체가 최신 거래보다 높으므로 신건 가격에 ‘시세보다 싸다’는 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,372,000원 |
위 표는 제공된 배당 가정의 숫자를 그대로 표시한 것입니다. 이 계산에는 정준효 임차권의 실제 배당액이 별도 항목으로 반영돼 있지 않으므로, 이 표만으로 임차보증금 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 38,372,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 1,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 33,329,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 전용면적은 14.04㎡입니다.
- 입지. 서울학동초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·연립·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강남구청역(지하철 7호선·수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2013.11.15.이며 승강기·도시가스·급배수·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 10,140,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 6m 도로, 남측 약 4m 도로에 접합니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래는 8건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 소규모 도시형생활주택인 만큼 최근 1건의 가격만으로 환금성을 단정하기보다는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정준효 배당액 확인. 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 박찬빈 임대차 원본 확인. 전입 2026.02.03.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 액수와 계약일·확정일자·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 낙찰가와 실질취득가 분리. 특히 2회 유찰 시 매각가 129,280,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 정준효 미배당 잔액이 있으면 실질부담은 보증금 160,000,000원 수준까지 올라갈 수 있습니다.
- 현재 회차 가격 검증. 최저가 202,000,000원은 최근 거래 179,500,000원의 112.5%입니다. 인수 위험을 제외해도 현재 가격 자체가 최근 시세보다 높습니다.
- 명도 구조 확인. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 점유 현황과 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약서를 입찰 직전 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸지 않은 신건에 인수 불확실성까지 있다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 202,000,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 179,500,000원의 112.5%라서, 권리문제를 전부 제외해도 신건 가격이 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 정준효의 160,000,000원 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수할 수 있고, 박찬빈의 보증금·확정일자는 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 회차에서 판단해야 할 숫자는 ‘202,000,000원짜리 경매물건’ 하나가 아니라, 낙찰가 + 정준효 미배당 잔액 + 박찬빈 관련 미확정 부담입니다. 특히 2회 유찰 시 낙찰가가 129,280,000원으로 내려가더라도 정준효 보증금 160,000,000원보다 낮아지므로, 미배당 인수 구조라면 실질취득 부담이 약 160,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 임차권의 실제 배당 결과를 먼저 계산해야 하는 유형입니다.
