서울중앙지방법원 2026타경101233. 신림동 베리타스서울 제6층 609호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 125,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 소유자는 김오영, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 102,428,650원입니다.
이 사건에서 핵심은 담보권보다 임차관계입니다. 과거 근저당권과 과거 경매기입등기, 과거 조재원 임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준은 2026.06.18 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사의 임차권등기는 2025.02.11로 그보다 앞섭니다. 정이서의 전입신고도 2026.02.10으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 107-100 베리타스서울 609호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층건 내 제6층 제609호 · 사용승인일 2002.06.03 |
| 소유자 | 김오영 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,428,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2002년과 2009년, 2013년에 설정됐던 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 조재원의 60,000,000원 주택임차권도 2016.05.04 해지로 말소됐습니다. 현재 주의해야 할 권리는 2025.02.11 한국토지주택공사 명의의 100,000,000원 임차권입니다. 전입 2020.12.21, 확정일자 2020.11.26으로 기록되어 있고, 말소기준인 2026.06.18보다 앞서 제공 자료상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 금액 미상이 가장 큰 변수
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정이서 | 2026.02.10 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 | 2020.12.21 / 2020.11.26 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 정이서 보증금 대위·승계 |
| 지주택 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
정이서는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 정이서의 실제 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 지주택 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 확약서 — 적용 범위를 구분해야 한다
매각물건명세서 비고에는 서울보증보험 주식회사가 2026.07.16 제출한 확약서가 기재되어 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 102,428,650원 | 22,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 서울보증보험 주식회사 청구액 102,428,650원 중 22,450,000원이 배당되고 79,978,650원이 미배당됩니다. 이 표의 현재 회차 매수인 인수 계산은 0원이나, 정이서와 지주택의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험을 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
1회 유찰 시 매각가 100,000,000원으로 계산된 시나리오에서는 채권자 미배당이 102,428,650원, 매수인 인수 계산액이 2,200,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 80,000,000원에서는 채권자 미배당 102,428,650원, 매수인 인수 계산액 21,840,000원으로 제시됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당에 따른 인수액이 커질 수 있다는 구조를 보여줍니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 125,000,000원 또는 향후 유찰가를 주변 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 더구나 대항력 있는 정이서의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가와 별개로 실질취득비용이 늘어날 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층건 내 제6층 제609호입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신림선 서원역과 노선 버스정류장이 있습니다.
- 주변환경. 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정이서 보증금 확인. 대항력은 확인되지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실질취득가 계산의 최우선 확인사항입니다.
- 지주택 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 대위·승계 중복 제외. 한국토지주택공사의 100,000,000원은 정이서 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.07.16 서울보증보험 주식회사 확약이 정이서·한국토지주택공사의 권리관계에 어떤 범위로 연결되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 호수 표시 대조. 현황도 611호와 배치도·현황 609호의 차이를 집행기록 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 125,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 물건은 현재 최저가 125,000,000원이라는 숫자보다 임차관계가 먼저입니다. 한국토지주택공사의 100,000,000원 임차권은 정이서 보증금의 대위·승계 신고라 중복 합산 대상은 아니지만, 정이서 본인의 보증금이 확인되지 않았고 지주택 역시 전입·보증금이 미상입니다. 서울보증보험 주식회사의 2026.07.16 확약으로 확약 당사자에 관한 대항력·임차권 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있으나, 그 확약 밖 점유관계까지 함께 정리됐다고 단정할 수 없습니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 현재 가격의 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 정이서 보증금과 지주택 점유관계를 확인해 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
