서울중앙지방법원 2026타경101244. 동작구 대방동 명성하우스5차 3층 301호, 전용 29.01㎡ 다세대주택입니다. 2021.01.12 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 안의 3층 물건이고, 현재 소유자는 박승희입니다. 박승희는 2021.03.22 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 취득했고 2021.06.22 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”가 아닙니다. 노상근의 임차보증금 345,000,000원은 전입 2021.06.22, 확정일자 2021.06.04이고 임차권등기는 2023.07.07 접수됐습니다. 데이터상 말소기준은 2026.06.23 강제경매개시결정이므로, 노상근은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 68-35 명성하우스5차 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.01㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박승희 · 2021.03.22 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.01.12 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.01.21 관악신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,572,000,000원으로 설정됐으나 2021.06.22 일부포기로 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준권리는 2026.06.23 강제경매개시결정입니다. 노상근은 2021.06.22 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.04이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경욱 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 노상근 | 주거 (임차권등기) | 2021.06.22 | 2021.06.04 | 345,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 |
| 시보증 | 보증기관 승계 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 중복신고 | 박경욱 보증금 승계 |
실제 임차인은 2명입니다. 시보증은 박경욱 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 반면 박경욱은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 아래 실질취득 시나리오는 확인된 노상근 임차권을 기준으로 한 수치이며, 박경욱의 미확인 보증금 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세가 우선이다
명성하우스5차 전용 29㎡ 안팎 실거래는 2021~2026년에 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 427,555,555원이지만, 2022년 635,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.01㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 29.94㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2021.09 | 27.70㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2021.07 | 27.70㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 27.96㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.01㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
최신 거래는 2026.08의 320,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 320,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 363,000,000원은 최근 평균의 113.4%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -27.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 427,555,555원보다 싸다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 + 인수액으로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 363,000,000원 | 0원 | 363,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 290,400,000원 | 59,465,600원 | 349,865,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 116,732,480원 | 349,052,480원 |
실질취득은 매각가와 확인된 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 박경욱의 전입일·보증금은 미상이라 위 시나리오와 별도로 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 1. 임차인 노상근 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 12,118,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 363,000,000원 가정에서는 노상근 보증금 345,000,000원이 전액 배당되어 확인된 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 345,000,000원 중 예상배당은 12,118,000원이고 미배당은 332,882,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울영화초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 약 15m·8m·3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 거래는 1건, 320,000,000원이며 최근 대 과거 가격 추세는 -27.4%입니다.
- 경매 통계. 명성하우스5차 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 노상근 미배당액 확인. 매각가가 내려가면 보증금 미배당액이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 입찰가는 표시 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 박경욱 권리 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력은 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 박경욱 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 427,555,555원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원과 -27.4% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
- 위반건축물 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 건축물대장상 위반건축물 등재 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.22 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 존속 및 말소 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “실질취득”을 봐야 하는 사건
이 사건은 신건만 보면 확인된 노상근 인수액이 0원이라 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 가격은 최근 시세보다 높습니다. 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 실거래 320,000,000원의 113.4%이고, 최근 가격 추세도 -27.4%입니다.
더구나 1회 유찰하면 낙찰가는 290,400,000원으로 내려가지만 노상근 보증금 미배당 59,465,600원을 인수해 실질취득이 349,865,600원으로 올라갑니다. 2회 유찰도 실질취득은 349,052,480원입니다. 즉 표시 최저가가 크게 내려가도 실제 취득 부담은 최근 실거래 320,000,000원보다 높은 상태입니다. 박경욱의 전입일·보증금 미상과 위반건축물 등재 비고까지 있어, 가격과 권리 모두 원본 확인이 필요한 물건입니다.
