서울중앙지방법원 2026타경101245. 동작구 상도동 담비빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 소유자는 장혜숙이고, 2012.07.02 소유권보존 뒤 2012.07.11 우리은행 근저당 85,200,000원이 설정됐지만 이 근저당은 2012.12.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.06.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제의 중심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 이은하는 2022.05.20 주민등록, 2022.05.21 점유개시, 2022.04.15 확정일자를 갖추고 보증금 172,000,000원의 주택임차권등기를 2024.07.01 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-215 담비빌 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 국사봉10길 81-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 27.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2012.06.25 |
| 소유자 | 장혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차권
2012년 우리은행 근저당은 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준 역할을 하지 않습니다. 선언된 말소기준은 2026.06.23 강제경매개시결정입니다. 이은하의 주민등록은 2022.05.20, 확정일자는 2022.04.15이므로 경매개시보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차와 유찰 회차가 다르다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 / 2022.04.15 | 172,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
신건 매각가 219,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 3,866,000원을 먼저 빼고도 이은하 보증금 172,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 1회 유찰 시 매각가는 175,200,000원으로 내려가고 예상 인수액이 52,800원 발생합니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 140,160,000원으로 내려가지만 인수액이 34,602,240원으로 커집니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 낙찰가 + 인수액을 실질취득액으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 이은하 보증금 | 172,000,000원 | 172,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 43,134,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이은하 보증금은 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 43,134,000원이 배당돼 128,866,000원이 미배당으로 남습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용중이며, 담비빌은 총 8세대입니다.
- 입지. 당곡중학교 북측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 4미터 내외 도로, 동측 약 3미터 내외 계단식 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 사다리형 · 토지면적 169㎡ · 공시지가 3,284,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2012.06.25이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 회차를 따로 계산. 현재 회차는 인수 0원이지만 유찰 뒤에는 임차보증금 미배당 잔액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
- 실질취득액 기준. 1회 유찰은 175,200,000원 + 52,800원, 2회 유찰은 140,160,000원 + 34,602,240원으로 계산해야 합니다.
- 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이은하 1명이며 보증기관 대위·승계 표시는 별도 보증금이 아닙니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.20 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 곧 실질취득가는 아니다”
이 물건은 신건 219,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 172,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 이은하의 임차권은 경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 매각대금이 낮아져 배당 부족이 생기면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 1회 유찰 175,200,000원이나 2회 유찰 140,160,000원이라는 숫자만 놓고 가격이 크게 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다. 실제 부담은 각각 175,252,800원과 174,762,240원입니다. 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없지만, 권리분석상 핵심은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수 잔액’입니다.
