창원지방법원 2025타경12130. 신대동파크맨션 4층 401호입니다. 현재 소유자는 예경순이고, 2022년 10월 21일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 김하은이 2023년 1월 9일 점유를 시작하고 2023년 1월 12일 전입, 2023년 2월 1일 확정일자를 갖춘 뒤 2025년 2월 18일 보증금 95,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 이번 사건의 말소기준으로 제시된 2025년 9월 19일 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 92,000,000원을 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 임차보증금에 배당되고, 남는 5,056,000원이 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 매수인의 경제적 총부담은 단순 낙찰가가 아니라 92,000,000원 + 5,056,000원 = 97,056,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 780-3 신대동파크맨션 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태는 연립주택 · 대상면적 75.29㎡ · 철근콘크리트조 4층건 내 4층 |
| 소유자 | 예경순 · 2022.10.21 강제경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하은 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
이번 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 새진해새마을금고·진해성심신용협동조합 근저당과 김도훈의 주택임차권, 통영산림조합 근저당, 현대캐피탈 가압류 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 문제되는 권리는 김하은의 을구 9번 주택임차권입니다. 전입일 2023.01.12, 확정일자 2023.02.01, 임차권등기 2025.02.18로 말소기준 2025.09.19보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.01.12 확정 2023.02.01 배당요구 2025.02.18 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 5,056,000원 |
김하은은 전입이 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 98.9%가 아니라 실질취득 약 104.4%
신대동파크맨션A동은 16세대, 2000.03.15 준공입니다. 대상면적은 75.29㎡이고, 확인된 실거래는 2025년 3월 75.93㎡ 2층 93,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 93,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 75.93㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 93,000,000원 |
최저가 92,000,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 98.9%입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 최저가 낙찰을 가정할 때 인수액 5,056,000원이 붙어 실질취득은 97,056,000원, 최근 실거래 93,000,000원의 약 104.4%입니다. 즉 현재 구조에서 가격 메리트의 기준은 92,000,000원이 아니라 인수 포함 총부담입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 92,000,000원 | 5,056,000원 | 97,056,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 73,600,000원 | 23,124,800원 | 96,724,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 58,880,000원 | 37,579,840원 | 96,459,840원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 김하은 보증금 | 95,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김하은 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정상 임차보증금에는 89,944,000원이 배당되고 부족분 5,056,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 임차인과 신청채권자가 모두 김하은으로 표시돼 있으므로 두 95,000,000원 항목을 서로 다른 사람의 보증금·채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권관계와 배당순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 주위환경. 경화동 소재 신대동파크맨션으로, 부근은 아파트·학교·근린시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 감정평가상 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 연립주택이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역(지원)·지원항공작전기지에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 750.0㎡, 공시지가 364,800원/㎡이며 대체로 부정형·완경사입니다.
- 환금성 참고. 단지는 16세대이고 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
- 현장 상태. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 현재 5,056,000원은 낙찰가 92,000,000원을 가정한 값입니다. 실제 응찰가에 따라 배당액과 인수액이 달라집니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 유찰 시 최저가는 73,600,000원·58,880,000원으로 내려가지만 인수액은 23,124,800원·37,579,840원으로 커집니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김하은의 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유, 임차권등기 및 경매신청 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2025.03의 93,000,000원 1건뿐이므로 해당 거래 하나만으로 개별 호수의 가격을 단정하기 어렵습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수액이 따라 올라온다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 92,000,000원, 최근 실거래 93,000,000원으로 거의 비슷합니다. 하지만 대항력 있는 김하은의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당추정에서는 5,056,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 97,056,000원으로 최근 실거래보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 96,724,800원, 2회 유찰 시 96,459,840원으로, 낙찰가가 크게 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰가와 함께 얼마를 인수하느냐”입니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이고, 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계도 확인이 필요하므로 권리와 가격을 함께 보수적으로 검토해야 하는 사건입니다.
