서울서부지방법원 2023타경58403. 서울 은평구 응암동 테크빌 건물과 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 연와조 평스라브지붕 지하 1층·지상 3층으로, 지하 1층 3가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구와 옥탑 일부가 주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 1997.02.06.입니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.29. 김진서 가압류 100,000,000원입니다. 이후 압류, 수협은행 가압류, 강제경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 임차권은 등기일만 볼 수 없습니다. 다수 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문에 미배당 보증금의 승계 가능성을 따로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경58403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 백련산로4길 13-10 (응암동,테크빌) |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용 |
| 건물 | 연와조 평스라브지붕 지하 1층·지상 3층 · 사용승인 1997.02.06. |
| 토지 | 198.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,415,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사지티시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 923,271,400원 / 25,998,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김진서 / 105,191,779원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 소유자인 주식회사지티시스템은 2018.04.19. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2018.12.12. 신탁재산 귀속으로 다시 소유권이 정리됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2022.11.29. 김진서 가압류 100,000,000원입니다. 그 뒤 국 압류, 수협은행 가압류 30,967,742원, 2023.10.11. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 구조 — 확인된 사람만 15명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 임차인·점유자는 15명입니다. 이 가운데 등기부상 주택임차권자 5명은 각각 보증금 100,000,000원과 확정일자가 확인되고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 나머지 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이상협 | 2019.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김애진 | 2019.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 문소영 | 2019.06.21 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
| 김진서 | 2020.11.10 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 74,869,964원 |
| 송은서 | 2021.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 윤혜리 | 2021.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김희주 | 2021.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이양희 | 2021.03.02 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
| 조석희 | 2021.04.28 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
| 이혜빈 | 2021.05.03 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
| 조아란 | 2021.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 고동한 | 2022.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김현우 | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김보성 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
또 하나 확인할 점은 김진서가 임차권자인 동시에 2022.11.29. 가압류 채권자이자 이번 강제경매의 신청채권자로도 나타난다는 점입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 임대차의 실질과 보증금 지급관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,964원 |
| 1. 임차인 김진서 보증금 | 100,000,000원 | 25,130,036원 |
| 2. 가압류 · 김진서 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 30,967,742원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김진서 | 105,191,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 867,964원을 제외한 25,130,036원이 김진서 임차보증금에 배당되고, 미배당 74,869,964원은 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류·신청채권 관련 미배당 채권액은 236,159,521원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락중학교 남측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 아파트·근린상가·근린생활시설이 섞인 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 3층 연와조 평스라브지붕 건물로, 도시가스 보일러 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 198.0㎡, 지목 대, 급경사·세로장방, 세로한면(가) 도로 접면입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 원문 확인. 매각물건명세서의 을구 순위번호 23번 내지 33번 주택임차권등기 인수 문구를 원본 그대로 대조해야 합니다.
- 김진서 보증금. 현재 가정배당 기준 미배당 74,869,964원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 다른 등기 임차권. 조석희·문소영·이양희·이혜빈도 각각 100,000,000원 보증금과 선행 전입·확정일자가 확인됩니다. 배당 후 잔액 승계 여부를 각 임차권별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 윤혜리·김희주·고동한·조아란·김현우·송은서·이승민·김애진·이상협·김보성은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 관계인 여부. 김진서는 임차권자이면서 가압류 채권자·경매신청 채권자로도 확인되므로 임대차계약과 실제 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 배당 순위 재검산. 집행비용·당해세·최우선변제와 각 임차권의 배당순위를 반영해 실제 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “2.82% 최저가”만 보면 안 된다
감정가 923,271,400원에 비해 최저가 25,998,000원은 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 승계입니다. 김진서 한 명만 계산해도 현재 회차 실질취득은 100,867,964원이고, 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다. 보증금 100,000,000원의 다른 주택임차권자 4명과 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 10명이 더 있고, 매각물건명세서에는 을구 23번 내지 33번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 인수액 확정이 먼저인 사건입니다. 각 임차권의 실제 배당액과 승계액을 확정하기 전에는 최저가만 근거로 경제성을 판단하기 어렵습니다.
