창원지방법원 2025타경12238. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 12층 1205호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김상란이며, 등기에는 장기간의 말소된 근저당·전세권과 회생 관련 등기가 함께 남아 있습니다. 현재 권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 2023.11.21. 한화에어로스페이스주식회사 명의로 설정된 전세금 128,250,000원의 전세권과, 2024.01.11. 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전된 사실입니다.
한편 권리 계산상 말소기준은 2024.10.11. 창원시 압류로 잡혀 있고, 그 이후 옥천군 압류와 2025.10.13. 주택도시보증공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사로 이전된 전세권 자체는 별도 이전등기로 남아 있으므로, 단순히 “임차인 없음 = 권리 완전 무위험”으로 축약하기보다는 매각물건명세서와 등기 원본에서 전세권 이전의 최종 소멸 여부를 대조하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12238 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 지상20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 128,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 주택도시보증공사 이전 전세권 확인이 핵심
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있어 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 또한 2023.11.21. 설정된 한화에어로스페이스주식회사 전세권은 2024.01.11. 주택도시보증공사로 이전되어 있습니다. 경매개시결정 역시 주택도시보증공사가 채권자로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 140,000,000원은 최근 평균의 118.3%
대방그린빌 동일 면적 39.72㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 118,375,000원, 최저 거래는 97,000,000원, 최고 거래는 140,000,000원입니다. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 평균의 118.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 9 | 97,000,000원 |
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 118,375,000원 |
최신 거래는 2026.09. 97,000,000원이며, 같은 달 140,000,000원 거래도 있어 거래가 편차가 큽니다. 그렇더라도 가격 메리트를 판단할 때 우선해야 할 최근 12개월 평균은 118,375,000원이고, 신건 최저가가 그 평균의 118.3%이므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,240,000원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 소유자 교부로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 청구액은 128,250,000원이나 이 배당 가정에는 신청채권자 배당액이 반영되어 있지 않으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·상가·근린생활시설이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 12층 1205호입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 보일러 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류와 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역도 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 준공일은 1996.06.08입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 이전 원본 대조. 2023.11.21. 전세금 128,250,000원의 전세권이 설정됐고 2024.01.11. 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에서 인수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상단 경계. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 118.3%이고 최근 거래 최고액과 같습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 계산되어 있습니다. 현재 단지 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 확인이 먼저, 가격은 신건에서 높다
이 물건은 현재 배당·회차 계산만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 주택도시보증공사로 이전된 전세권이 등기에 남아 있고 감정평가서상 임대관계도 미상이어서, 권리를 단순한 “임차인 없음”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 원본에서 전세권의 매각 후 처리와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 118,375,000원의 118.3%이고, 최신 거래 97,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 최고액이 140,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 현 회차에서의 핵심은 “신건이라 싸다”가 아니라 권리 원본 확인과 최근 시세 대비 높은 가격을 함께 검토하는 것입니다.
