창원지방법원 2025타경12256. 김해시 동상동 ‘김해캐슬아리스타궁’ 18층 1802호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2019.02.11. 주식회사우리은행 근저당권 206,800,000원입니다. 임차인 추정혜의 전입일은 2019.02.13.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 현재 가격입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 229,000,000원이 그대로 최저매각가이고 실질취득액도 229,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 동일 면적대 평균은 203,428,571원, 최신 거래는 193,000,000원입니다. 전체 12건 평균 211,250,000원보다도 현재 최저가가 높지만, 특히 최근 거래를 우선하면 현재 가격은 최근 12개월 평균의 112.6%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1117 김해캐슬아리스타궁 18층 1802호 · 도로명 경상남도 김해시 가야로 470 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9049㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 · 20층 중 18층 |
| 소유자 | 주다덕 (2019.02.11. 소유권이전 · 거래가액 275,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 186,634,747원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 기준은 2019.02.11. 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 유선화·표주환·유선근의 근저당권과 국·국민건강보험공단의 압류, 이태후·경남신용보증재단·국민은행의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추정혜 | 2019.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다
김해캐슬아리스타궁은 184세대, 2017.12.28. 준공 단지입니다. 전용 84.9㎡ 안팎의 실거래 12건이 확인되며, 전체 평균은 211,250,000원입니다. 다만 과거 230,000,000원대 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 203,428,571원과 최신 거래 193,000,000원, 그리고 -8.4%의 최근 하락 추세를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.9㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 8 | 233,000,000원 |
| 2025.02 | 84.53㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2025.01 | 84.71㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2025.01 | 84.71㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 203,428,571원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.6%입니다. 최신 2026.09 거래 193,000,000원보다도 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -8.4%의 하락 추세를 보이고 있어, 전체 12건 평균 211,250,000원만 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 206,800,000원 | 206,800,000원 |
| 2. 근저당 · 유선화 | 39,000,000원 | 18,194,000원 |
| 3. 근저당 · 표주환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유선근 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이태후 | 9,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,586,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 846,386,442원 중 예상 배당액은 224,994,000원, 미배당액은 621,392,442원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 승계액으로 이어지지 않으며 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해동광초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 20층 건물 내 18층 1802호로, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제·토지. 도시지역·준주거지역이며 대로3류·중로3류·소로2류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 1,555,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 184세대, 2017.12.28. 준공 단지로 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 203,428,571원, 최신 거래 193,000,000원이며 최근 거래 추세가 -8.4%입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 직접 확인이 곤란해 유사 물건과 공부·탐문 결과를 함께 고려해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 12건 평균 211,250,000원보다 최근 12개월 평균 203,428,571원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -8.4% 낮습니다. 현재 최저가 229,000,000원은 최근 평균의 112.6%입니다.
- 임차인 서류 재확인. 추정혜의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 183,200,000원, 2회 유찰 146,560,000원입니다. 현재 회차와 유찰 이후의 가격 성격이 크게 달라집니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 마감·수리 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 미납비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.02.11. 우리은행 근저당이고, 임차인 전입은 2019.02.13.으로 뒤에 있어 대항력이 없으며, 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 실질취득액 229,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 203,428,571원의 112.6%이고, 최신 거래는 193,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -8.4%로 낮아졌습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘권리상 안전하니 싸다’가 아니라, 권리 인수는 없지만 현재 가격이 최근 시장 수준을 웃돈다는 점입니다.
