창원지방법원 2026타경10860. 김해시 지내동 21세기동원아파트 301동 205호, 전용 59.57㎡대 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 이동칠이고, 2017.01.19. 소유권을 취득할 때 거래가액은 145,000,000원이었습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 과거 이미 말소된 근저당이 아니라 2025.06.09. 등기된 정현정의 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 감정가와 최저가가 105,000,000원이라는 숫자만 놓고 “최근 시세 수준이니 무난하다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 75 21세기동원아파트 301동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.57㎡대 · 12층 건물 내 2층 205호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이동칠 (2017.01.19. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정현정 / 133,235,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액 인수가 핵심
과거 국민은행·영남화훼농업협동조합·곽재규·부경양돈협동조합·농협은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 실제로 봐야 할 것은 정현정의 을구 11번 주택임차권등기입니다. 등기 내용에는 점유개시일자 2015.07.30., 주민등록일자 2015.07.31.이 기재돼 있고, 매각물건명세서는 보증금 130,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정현정 | 301동 205호 전부 | 130,000,000원 | 대항력·잔액 인수 배당요구 있음 미변제액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
같은 단지 21세기아파트의 전용 59.57㎡ 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.08. 105,000,000원, 최근 12개월 5건 평균은 104,100,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 기간보다 7.8% 낮아진 흐름입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 100.9%라 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.57㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.57㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.57㎡ | 6 | 105,500,000원 |
| 2026.05 | 59.57㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.57㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 104,100,000원 |
현재 회차 예상배당표상 정현정에게 지급되는 금액은 102,730,000원입니다. 이 금액이 임차보증금 변제에 충당된다고 보면 보증금 130,000,000원 중 27,270,000원이 남고, 이를 낙찰가 105,000,000원에 더한 실질취득액은 약 132,270,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 104,100,000원보다 약 28,170,000원 높고, 최신 거래 105,000,000원도 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 정현정 | 133,235,177원 | 102,730,000원 |
| 미배당 | - | 30,505,177원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표의 미배당 30,505,177원은 신청채권 청구액 133,235,177원 기준입니다. 임차보증금 인수액은 별도로 매각물건명세서의 130,000,000원 보증금과 실제 배당 변제액을 대조해야 합니다. 위 실질취득 계산은 현재 회차 예상배당 102,730,000원이 보증금 변제에 충당된다는 전제로 산정했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 지내동 활천중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물의 2층 205호이며, 급배수·위생·난방·E/V 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 단지·거래. 172세대, 2003.04.28. 준공. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 이전 기간보다 7.8% 낮습니다.
- 현장확인. 이해관계자 부재로 내부확인이 곤란해 유사물건·공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 전제로 감정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 매각물건명세서에 명시된 130,000,000원과 실제 배당기일까지의 변제액을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 응찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘 수 있으므로 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 신청채권자·임차권자 동일인 확인. 정현정이 경매 신청채권자이면서 임차권등기 권리자이므로 채권 성격과 배당 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 104,100,000원이고 이전 기간 대비 7.8% 낮아, 과거 전체평균 109,208,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 적절합니다.
- 현황 확인. 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유 상태·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·현황조사·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 “1.05억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자상 최저가는 105,000,000원이지만, 매각물건명세서에 명시된 130,000,000원 임차보증금의 미변제 잔액 인수를 빼고는 가격을 평가할 수 없습니다. 현재 예상배당을 보증금 변제에 적용하면 실질취득은 약 132,270,000원으로 계산되고, 이는 최근 12개월 평균 104,100,000원과 최신 거래 105,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 더구나 최근 가격 흐름도 -7.8%입니다. 이 물건은 최저가가 내려가는 모습보다 임차보증금 잔액까지 포함한 총취득 부담이 얼마인지를 끝까지 추적하는 것이 핵심입니다.
