서울중앙지방법원 2025타경102351. 대상은 힐스테이트남산 101동 지1층 비103호의 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태도 “근린생활시설(현황 공실)”로 기재돼 있고, 등기상 지1층이지만 주출입구가 지상에 노출된 현황 1층으로 조사됐습니다. 2024.09.26. 김수목이 거래가액 1,553,400,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 성남농업협동조합에 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드 주식회사, 주식회사 케이비국민카드, 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류가 이어졌고, 성남농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라 6회 유찰된 근린시설을 현재 가격에서 어떻게 평가할 것인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102351 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 지1층 비103호 · 사용승인일 2024.01.29. |
| 현황 층 | 등기상 지1층이나 주출입구가 지상에 노출된 현황 1층 |
| 소유자 | 김수목 · 2024.09.26. 소유권이전 · 거래가액 1,553,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,499,000,000원 / 392,954,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남농업협동조합 / 1,020,307,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.26. 성남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 이후 삼성카드 주식회사 가압류 8,048,569원, 경매개시결정, 주식회사 케이비국민카드 가압류 17,737,007원, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 111,455,675원이 이어집니다. 등기 분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 51.7%, 다만 용도 차이를 봐야 한다
힐스테이트남산의 면적 매칭 실거래는 전용 38.95㎡ 기준 3건이며, 전체 평균은 760,000,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균도 760,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 780,000,000원입니다. 최근과 과거 거래의 추세 차이는 0.0%로, 자료상 하락 추세는 잡히지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 38.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2025.04 | 38.95㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.8㎡ 대상 매칭 | 2건 | 760,000,000원 |
| 최신 거래 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
현재 최저가 392,954,000원에 매수인 인수액이 0원이므로, 이 사건의 실질취득액도 392,954,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 760,000,000원의 51.7% 수준이고 최신 거래 780,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 대비 6회 유찰을 거치며 가격이 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,301,356원 |
| 2. 근저당 · 성남농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 386,652,644원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,048,569원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,737,007원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 111,455,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,301,356원을 제외한 386,652,644원이 성남농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 1,437,241,251원 중 총 배당액은 386,652,644원, 미배당액은 1,050,588,607원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 392,954,000원 | 386,652,644원 | 1,050,588,607원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 314,363,200원 | 309,162,115원 | 1,128,079,136원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 251,490,560원 | 247,169,692원 | 1,190,071,559원 | 0원 |
회차가 더 진행될 경우 매각가는 314,363,200원, 251,490,560원으로 내려가고 채권자 미배당은 각각 1,128,079,136원, 1,190,071,559원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족이 매수인의 추가 부담으로 전환되는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 장충동2가 서울충무초등학교 남서측 인근이며, 학교·상업용·업무용·아파트 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 충무로역 3·4호선이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현재 공실입니다. 등기상 지1층이지만 주출입구가 지상에 노출된 현황 1층입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2024.01.29.이며 기본 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비, 천장 부착형 에어컨설비, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구, 과밀억제권역, 서울도심 등의 규제가 있고 공시지가는 12,250,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 힐스테이트남산은 282세대, 2024.01.29. 사용승인 건물이나, 본건은 근린시설이고 6회 유찰된 공실 물건이므로 주거호의 거래성만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차에서는 최저가 392,954,000원에 매수인 인수 0원이므로 실질취득도 392,954,000원입니다. 별도 인수금을 더해 계산할 사건은 아닙니다.
- 시세 비교의 용도 차이 확인. 최근 12개월 평균 760,000,000원 대비 51.7%이지만, 대상은 근린생활시설입니다. 면적 매칭 실거래와 본건의 실제 임대·영업가치를 같은 것으로 보지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 가격이 크게 낮아진 만큼 공실, 상가 수요, 동선, 실제 사용성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 현황 공실이고 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 임대미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유와 사용상태를 다시 확인하세요.
- 지상 노출 상태 확인. 등기상 지1층·현황 1층이라는 특성이 영업 동선과 가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 가압류, 매각물건명세서와 점유관계를 입찰 직전 원본 서류로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮다. 승부처는 상가의 실제 가치”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024.09.26. 성남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
가격만 보면 감정가 1,499,000,000원에서 6회 유찰돼 392,954,000원까지 내려왔고, 실질취득은 최근 12개월 실거래 평균 760,000,000원의 51.7%입니다. 최신 거래도 780,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높고, 최근 대 과거 거래 추세는 0.0%라 자료상 하락장 신호도 없습니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트 호실이 아니라 근린생활시설·현황 공실입니다. 더구나 이미 6회 유찰됐다는 사실은 할인율 자체만큼 중요합니다. 따라서 결론은 권리 위험은 낮고 가격 수치는 매력적이지만, 근린시설의 공실·용도·환금성을 검증하지 않으면 할인율이 곧 투자수익으로 이어진다고 볼 수 없다입니다.
