서울중앙지방법원 2025타경102351. 힐스테이트남산 101동 지1층 비103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 등기에는 지1층으로 표시되지만 주출입구가 지상에 노출되어 있어 현황상 1층에 해당합니다. 소유자 김수목은 2024년 9월 거래가 1,553,400,000원에 취득했고, 같은 날 성남농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준은 2024.09.26. 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 삼성카드· 주식회사 케이비국민카드·우리금융캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 채권자 미배당액은 1,050,588,607원에 이르지만, 이는 채권자 측 부족액이며 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 제101동 지1층 비103호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 37.8㎡ · 지1층 표기, 현황 1층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 · 임대관계 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 5층 · 사용승인일 2024.01.29 |
| 소유자 | 김수목 (2024.09.26. 소유권이전, 거래가 1,553,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,499,000,000원 / 392,954,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남농업협동조합 / 1,020,307,992원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실이며, 현재 회차 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유, 열쇠 인도 상태와 사업자등록 등 현장 확인은 필요합니다. 자료상 확인되는 근저당권과 가압류는 모두 말소기준권리와 그 이후에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 절반, 용도·환금성은 별도 검증
힐스테이트남산은 282세대, 사용승인일 2024.01.29.인 단지입니다. 대상면적 37.8㎡와 면적이 유사한 38.95㎡ 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 760,000,000원, 최신 거래는 2026년 5월 780,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 38.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2025.04 | 38.95㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 760,000,000원 |
인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 392,954,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 51.7%, 최신 거래가의 50.4%로, 각각 367,046,000원과 387,046,000원 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 0.0%로, 비교 자료에서 뚜렷한 하락 신호는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.6% 추정) | - | 6,301,356원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 386,652,644원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,048,569원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,737,007원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 111,455,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,437,241,251원, 예상 배당액은 386,652,644원, 미배당액은 1,050,588,607원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울충무초등학교 남서측 인근이며, 학교·상업용·업무용·아파트가 혼재하는 상가지대입니다. 주위여건과 배후지는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 3·4호선 충무로역이 있어 대중교통 편의도는 무난합니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다. 등기상 지1층이지만 주출입구가 지상에 노출된 현황 1층입니다.
- 건물. 2024.01.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방·천장 부착형 에어컨·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 서울도심 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신축급 단지와 충무로역 접근성은 장점이지만, 공실 근린시설이라는 용도와 6회 유찰 이력은 주거용 호실보다 제한적인 매수층을 시사합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 층 표시 확인. 등기상 지1층, 현황상 주출입구가 지상에 노출된 1층입니다. 실제 접근 동선과 도로에서의 노출 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 비교가격 구분. 유사면적 실거래는 740,000,000원~780,000,000원이지만, 근린시설의 가치와 같은 기준으로 바로 대입하지 말고 용도별 가격을 구분해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰로 단지 경매 평균 3.9회를 초과합니다. 권리 외에 공실·용도·환금성 요인이 가격에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 314,363,200원, 8회 유찰 시 251,490,560원으로 제시돼 있으나, 가격 하락만큼 채권자 미배당도 증가합니다.
- 미배당 오해 금지. 현재 회차 채권자 미배당 1,050,588,607원은 매수인 인수액이 아닙니다. 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제 원본 확인. 지구단위계획구역·고도지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 제한의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증, 환금성은 경계”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2024.09.26. 성남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 권리분석만 놓고 보면 안전한 편입니다.
가격 숫자도 강합니다. 실질취득 392,954,000원은 최근 12개월 유사면적 평균 760,000,000원의 51.7%, 최신 거래 780,000,000원의 50.4%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 현황 공실인 근린시설이고, 이미 6회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수 3.9회를 크게 넘어섰습니다. 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 확정할 물건은 아닙니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 가격 격차가 근린시설의 실제 사용가치와 환금성을 충분히 보상하는지 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 공실 근린시설의 실제 가치와 매각 가능성입니다.
