의정부지방법원 2025타경71280. 남양주시 화도읍 묵현리의 전용 41.03㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 사건의 핵심은 겉으로 보이는 감정가 대비 66%대 하락이 아니라 임차권과 확약의 효력입니다. 고강현은 2021.02.08 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 160,000,000원의 주택임차권을 등기했으며, 현재 회차 배당 계산상 미배당분은 75,856,674원입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.12.12 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
다만 그 확약은 고강현에 한해서만 적용됩니다. 김선규는 2023.12.26 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 게다가 말소기준으로 제시된 2022.09.14 남양주시 압류는 2023.06.13 해제로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 따라서 김선규를 단순히 “인수 없음”으로 닫기보다, 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보고 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 119-21 3층 301호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.03㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 외벽에 104 기재 |
| 소유자 | 이우영 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,986,848원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 점유는 별도
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고강현 주택 전부 · 임차권등기 | 2021.02.08 / 2021.02.08 | 160,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 김선규 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2023.12.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
* 고강현은 현재 회차 배당 산식만 보면 미배당 75,856,674원이 생기지만, 2025.12.12 제출된 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 김선규에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가 34%라는 숫자보다 99.8%가 중요하다
같은 골든캐슬104동, 전용 41.03㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래금액은 77,590,000원과 95,000,000원이고 평균은 86,295,000원입니다. 현재 최저매각가 86,093,000원은 이 평균의 99.8%입니다. 감정가 251,000,000원과 비교하면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 실거래 기준으로는 사실상 평균가 부근입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 41.03㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.01 | 41.03㎡ | 2 | 77,590,000원 |
| 평균 | 41.03㎡ | 2건 | 86,295,000원 |
확약이 유효하게 반영돼 고강현 인수가 0원이라면, 확인된 금액 기준 실질취득은 최저가 86,093,000원과 같습니다. 이는 실거래 평균 86,295,000원보다 불과 소폭 낮은 수준으로, “6회 유찰됐으니 시세보다 크게 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 더구나 김선규의 보증금·확정일자 관계는 별도 확인 대상이므로 가격 여유폭도 넉넉하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 임차인 고강현 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,986,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고강현 보증금 미배당액은 75,856,674원이지만, 확약서 때문에 그 금액을 매수인이 실질적으로 인수하는 것으로 보지 않습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 보증금 수준의 실질취득 구조가 유지되는 유형입니다. 다만 김선규 관련 금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도수동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 샷시 창호, 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 약 6m 내외 도로에 접하고, 토지는 379.0㎡ 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 골든캐슬104동은 10세대 규모이며 2015.08.05 준공됐습니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나, 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2025.12.12 확약이 해당 호수·고강현 임차보증금 전액과 잔존청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 정확히 포함하는지 원문을 대조하세요.
- 김선규 점유관계 확인. 전입 2023.12.26 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 확약 대상이 아니므로 별도 조사해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.09.14 남양주시 압류가 말소기준으로 제시되지만 2023.06.13 해제로 말소됐습니다. 최신 등기와 매각물건명세서에서 기준권리 판단을 다시 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔어도 최저가 86,093,000원은 실거래 평균 86,295,000원의 99.8%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 감안. 10세대 규모 다세대이고 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수가 6.0회입니다. 매수 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 현장 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 외벽에 104가 기재돼 있습니다. 현관표시·호수·점유자·내부상태를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 251,000,000원짜리가 86,093,000원까지 떨어진 강한 할인 물건입니다. 그러나 실거래로 시선을 옮기면 결론이 달라집니다. 동일면적 실거래 평균은 86,295,000원으로 현재 최저가와 거의 같습니다. 고강현의 보증금 문제는 2025.12.12 확약으로 주된 인수위험이 실질적으로 해소됐지만, 김선규의 보증금·확정일자와 말소기준 권리의 후속 말소 이력은 아직 확인해야 할 부분입니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸게 나온 물건”이 아니라 “시세 부근까지 6회 유찰된 다세대”로 보는 편이 정확합니다. 가격 가점은 크지 않고, 확약 문구의 정확한 범위와 확약 밖 점유관계, 향후 환금성이 입찰 판단의 핵심입니다.
