서울서부지방법원 2025타경2732. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 202호로, 감정평가상 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사하이터치솔루션이며 2023.11.22 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 850,000,000원입니다. 같은 날 남동농업협동조합이 채권최고액 572,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 사단법인 국가안보전략연구원, 정순희, 하나카드 주식회사, 신용보증기금, 중소기업은행의 가압류와 국의 압류, 남동농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2732 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층/지상12층 · 2006.01.20 사용승인 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 · 2023.11.22 소유권이전 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 489,192,348원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
핵심은 2023.11.22 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 572,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,000,000,000원인 신건입니다. 현 소유자의 2023.11.22 등기상 거래가액은 850,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하는 최신 실거래 표본이 아닙니다. 별도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 현 최저가의 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 572,400,000원 | 572,400,000원 |
| 2. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 124,910,580원 |
| 3. 가압류 · 정순희 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 50,980,737원 | 50,980,737원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 42,308,683원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,772,669,377원 중 채권자 배당액은 987,600,000원, 미배당은 785,069,377원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은평구청 북동측 인근이며 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 녹번역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 세로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 위치하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 이 물건은 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 주거용 부동산으로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 1,000,000,000원의 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 말소기준 확인. 2023.11.22 남동농업협동조합 근저당 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸되는지 원본 서류를 다시 대조하세요.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권 미배당은 785,069,377원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정평가상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 여부와 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·용도·가격’ 확인이 핵심
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.22 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 1,000,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 점유 확인 → 현재 용도와 이용 가능성 확인 → 비교 가능한 시세 검증 → 응찰가 결정입니다.
