서울남부지방법원 2025타경11585. 강서구 화곡동 케이씨타운 3층 305호, 전용 26.54㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김태균은 2023.03.02 거래가 389,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2023.02.22 오희성이 전입·점유를 시작했습니다. 오희성의 확정일자는 2023.01.29, 임차보증금은 379,000,000원이며 2024.05.14 임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준은 2024.11.01 강서구 압류이므로 임차인의 전입·임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수입니다. 현재 회차에서도 집행비용 6,106,000원 때문에 임차인 배당은 372,894,000원에 그치고 룰상 미배당액 6,106,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 80,844,800원, 2회 유찰 시에는 140,635,840원으로 커집니다. 하지만 이 물건은 특별매각조건으로 오희성에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 오희성에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.54㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2022.07.29 |
| 소유자 | 김태균 (2023.03.02 거래가 389,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 379,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.11.01 강서구 압류입니다. 오희성은 2023.02.22 전입·점유, 2023.01.29 확정일자를 갖추고 2024.05.14 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 이후 2025.08.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오희성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.22 / 2023.01.29 | 379,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 중복 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려온 상태에서 3.79억 신건
케이씨타운은 20세대, 사용승인일 2022.07.29인 다세대주택입니다. 확인된 실거래 11건의 전체 평균은 332,181,818원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 321,777,777원(9건), 최신 거래는 2024.02의 250,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 15.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2024.01 | 26.96㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.07 | 26.96㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2023.05 | 24.97㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2023.05 | 24.97㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2023.04 | 26.18㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 2023.04 | 26.18㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 2023.02 | 26.54㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2022.12 | 26.09㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 321,777,777원 |
최저가이자 특별매각조건 반영 실질취득액인 379,000,000원은 최근 12개월 평균 321,777,777원의 117.8%입니다. 금액으로는 최근 12개월 평균보다 57,222,223원 높습니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 129,000,000원 높고 약 151.6% 수준입니다. 따라서 전체 평균 332,181,818원보다 감정가가 크게 멀지 않아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,106,000원 |
| 1. 임차인 오희성 보증금(우선변제) | 379,000,000원 | 372,894,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 대항력 인수 룰상 오희성의 미배당액은 6,106,000원이고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건상 오희성의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 일반 룰상 인수는 커지지만 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 379,000,000원 | 6,106,000원 | 0원 | 379,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 303,200,000원 | 80,844,800원 | 0원 | 303,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 242,560,000원 | 140,635,840원 | 0원 | 242,560,000원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 오희성에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 일반 원칙의 인수분이 실질 0원이 되어, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 26.54㎡이며 케이씨타운은 총 20세대입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2022.07.29입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,657,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 최근 거래 추세는 -15.1%이고, 케이씨타운 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 신건 실질취득가는 최근 12개월 평균보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 오희성의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 반드시 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 인식. 특별매각조건이 적용되지 않는 상황이라면 현재 회차도 룰상 6,106,000원, 1회 유찰 시 80,844,800원, 2회 유찰 시 140,635,840원의 미배당 인수가 발생하는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 332,181,818원보다 최근 12개월 평균 321,777,777원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 실질취득 379,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 15.1% 하락했습니다. 신건 최저가가 과거 고가 거래와 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.02 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 당해세 및 실제 배당순위 변동 가능성을 함께 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 가장 중요한 반전은 권리입니다. 오희성은 전입 2023.02.22, 확정일자 2023.01.29, 임차보증금 379,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 말소기준 2024.11.01보다 앞섭니다. 일반 구조라면 미배당 보증금을 매수인이 인수하지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그러나 권리 부담이 사라졌다는 사실만으로 현재 신건을 싸다고 볼 수는 없습니다. 실질취득 379,000,000원은 최근 12개월 평균 321,777,777원보다 높고, 최신 거래 250,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 거래 추세도 -15.1%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 가격이며, 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 최근 거래 수준과 유찰 시나리오를 기준으로 접근해야 하는 사건입니다.
