서울서부지방법원 2025타경51127. 감정평가상 이 건물은 단독주택(다중주택 19호)으로 이용 중이며 토지 168.3㎡가 함께 매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사블루그라운드이고, 매각물건은 일괄매각입니다. 이 사건의 핵심은 저당권보다 임차관계입니다. 확인된 배당 시뮬레이션에서 6명의 임차인은 우선변제로 보증금 전액을 배당받지만, 다른 6명의 확인된 보증금 합계 710,000,000원은 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
더 주의해야 할 부분은 별도 현황조사 임차인입니다. 김시현·천영진·박정욱·송영인은 모두 전입일이 2025.03.06 이전으로 정리돼 대항력 있음으로 표시되어 있으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 710,000,000원을 이 사건의 최종 인수 상한으로 보면 안 됩니다. 확인된 인수액 7.1억 + 보증금 미상 대항력 임차인 4명의 추가 위험이 함께 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51127 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 499-10 · 서울특별시 은평구 갈현로 234-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택 19호) |
| 토지 | 대 · 168.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 주식회사블루그라운드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,706,293,320원 / 1,706,293,320원 (신건) |
| 청구액 | 660,753,774원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 현황 — 실제 확인 이름 16명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민창홍 | 2021.03.29 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 배당 130,000,000원 |
| 김다혜 | 2021.04.05 | 145,000,000원 | 有 | 有 | 배당 145,000,000원 |
| 박채영 | 2021.07.29 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 120,000,000원 |
| 곽건희 | 2021.07.29 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 120,000,000원 |
| 최정은 | 2021.10.06 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 120,000,000원 |
| 최가람 | 2022.07.04 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 배당 120,000,000원 |
| 김혜진 | 2021.04.01 | 120,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 이유화 | 2023.02.27 | 50,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 문희석 | 2021.03.15 | 150,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 권소정 | 2021.03.26 | 130,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 김재화 | 2021.05.03 | 120,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 최슬기 | 2021.04.02 | 140,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| 김시현 | 2022.07.28 | 미상 | 有 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 천영진 | 2023.04.18 | 미상 | 有 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 박정욱 | 2022.08.25 | 미상 | 有 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 송영인 | 2023.03.30 | 미상 | 有 | 미상 | 추가 인수 가능 |
문희석 임차권의 12-1·12-2는 12번 임차권 경정이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,706,293,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,462,933원 |
| 1. 박채영 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 곽건희 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 민창홍 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 김다혜 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 1. 최가람 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 최정은 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 인수 · 김혜진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이유화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문희석 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권소정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김재화 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최슬기 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 931,830,387원 |
배당표상 확인된 매수인 인수액은 710,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 4명의 금액도 이 710,000,000원에 포함되지 않았습니다.
④ 유찰돼도 실질부담을 따로 계산해야 한다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,706,293,320원 | 710,000,000원 | 2,416,293,320원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,365,034,656원 | 710,000,000원 | 2,075,034,656원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,092,027,724원 | 710,000,000원 | 1,802,027,724원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다중주택 19호)으로 이용 중이며 사용승인일은 2021.01.08입니다.
- 입지. 서울갈현초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 3호선·6호선 연신내역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 168.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,411,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 710,000,000원 인수부터 반영. 최저매각가와 별개로 김혜진·이유화·문희석·권소정·김재화·최슬기의 보증금이 인수액으로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 김시현·천영진·박정욱·송영인의 보증금과 배당·인수 범위를 반드시 원문 서류에서 확정해야 합니다.
- 임차권별 전입·확정일자 재대조. 등기 기입시점과 실제 전입시점이 다르므로 등기 순위만으로 소멸 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 매각목록 전체를 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 최근 12개월 실거래 자료가 없어 현재 데이터만으로 가격 메리트 여부를 확정할 수 없습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 반영되지 않아 실제 배당과 인수 규모가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘입찰가’가 아니라 ‘인수액 확정’
이 사건은 신건 최저가 1,706,293,320원만 보고 접근하기에는 위험 변수가 큽니다. 확인된 매수인 인수액만 710,000,000원이고, 이 금액을 더한 현재 실질 부담은 2,416,293,320원입니다. 여기에 대항력 있음으로 정리됐지만 보증금이 확인되지 않은 김시현·천영진·박정욱·송영인 4명이 별도로 존재합니다.
따라서 이 사건에서 가장 먼저 확정해야 할 것은 “몇 번 유찰되면 싸지는가”가 아니라 각 임차인의 실제 보증금·배당 여부·잔존 인수액입니다. 최근 실거래 시세도 제시되어 있지 않아 현 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 확인된 7.1억 인수와 미상 임차인 위험이 모두 해소되기 전까지는 권리 난도가 높은 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
