서울남부지방법원 2025타경12374. 서울 강서구 화곡동 트리빌리지 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인은 2021.02.01, 트리빌리지는 18세대이며 비교 대상 면적은 42.3㎡입니다. 소유자 임유빈은 2021.04.23 거래가 455,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다. 정형호의 임대차계약은 2021.03.24, 확정일자는 2021.04.01, 전입·점유 개시는 2021.04.23이며 보증금은 455,000,000원입니다. 말소기준은 이보다 뒤인 2024.09.27 서민금융진흥원 가압류이므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.
배당계산만 보면 감정가와 같은 456,000,000원에 매각될 경우 집행비용 6,960,000원을 먼저 빼고 임차인에게 449,040,000원이 배당되어 5,960,000원의 보증금 부족분이 남습니다. 통상이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 이번 매각은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 실제 매수인 부담은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제6층 제601호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 · 제6층 제601호 · 사용승인 2021.02.01 |
| 소유자 | 임유빈 (2021.04.23 소유권 취득 · 거래가 455,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
수협은행의 3,000,000,000원 근저당은 2021.04.23 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2024.09.27 서민금융진흥원 가압류 5,112,000원입니다. 같은 날의 서울서부신용협동조합 가압류 4,090,882원, 2024.12.11 강서구 압류, 2025.09.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정형호 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 455,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.04.01 | 有 | 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 4.56억 vs 최근 거래 4.90억
트리빌리지의 비교 가능한 최근 거래는 2026.07 전용 41.09㎡·6층 490,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 490,000,000원이며, 현재 최저가 456,000,000원은 그 금액의 93.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.09㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 490,000,000원 |
현재 최저가는 최근 거래보다 34,000,000원 낮습니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인 실질취득액도 456,000,000원으로 동일해 최근 거래 대비 93.1% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 490,000,000원을 확정적인 시세로 보기는 어렵고, 개별 호수의 상태 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,960,000원 |
| 1. 임차인 정형호 보증금 | 455,000,000원 | 449,040,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,112,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울서부신용협동조합 | 4,090,882원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정형호 보증금 중 5,960,000원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수 실질액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 화곡역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이며 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 3.7회·매각률 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 2026.10.13 매각에도 동일하게 적용되는지 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 정형호의 보증금 455,000,000원, 전입 2021.04.23, 확정일자 2021.04.01, 임차권등기 내용을 원문과 맞춰보세요.
- 가격 표본 한계. 최근 거래 490,000,000원은 1건뿐입니다. 한 건의 거래만으로 적정가를 확정하지 말고 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 현황 점검이 중요합니다.
- 환금성. 평균 유찰 3.7회·매각률 0.0%라는 경매 통계를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 핵심”
등기만 보면 보증금 455,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당계산에서도 신건 매각가 456,000,000원 기준으로 5,960,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 매수인 인수는 실질 0원입니다.
가격은 최저가 456,000,000원으로 최근 실거래 490,000,000원의 93.1% 수준입니다. 다만 비교 거래가 1건에 불과하고, 18세대 규모에 평균 유찰 3.7회·매각률 0.0%가 표시된 만큼 환금성을 별도로 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”가 아니라, 그 선순위 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않도록 만든 특별매각조건이 실제 매각에 어떻게 적용되는지 확인하는 것입니다.
