서울남부지방법원 2025타경12874. 영등포구 당산동1가 신현빌3차 2층 203호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 갑구 3번 한국투자저축은행 가압류가 2024.08.13 말소기준으로 작동하는 반면, 임차인 이수현의 전입은 2019.01.04, 점유개시는 2018.12.29로 훨씬 빠르다는 점입니다. 따라서 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남는 금액을 낙찰자가 떠안습니다.
등기된 임차보증금은 209,475,000원입니다. 임차권등기는 2025.01.23에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당가정에서는 이 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 신건 최저가 215,000,000원만 보면 안 되고, 실질취득 424,475,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동1가 185-45 신현빌3차 2층 203호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 한정현 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 공부상 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.08.13 한국투자저축은행 가압류입니다. 그 뒤의 평택세무서 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이수현의 실제 점유·전입은 말소기준보다 앞서므로, 등기 소멸과 별개로 보증금 반환의 대항력은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력 있고, 배당 0원이면 보증금 전액 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.01.04 | 209,475,000원 | 대항력 有 | 2025.01.23 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 계산
신현빌3차는 12세대, 사용승인일은 2018.10.22이며 대상 면적 정보는 25.2㎡입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 확인되는 숫자만 놓고 보면 현재 회차의 낙찰대금 215,000,000원에 대항력 임차보증금 209,475,000원이 추가되어, 실제 부담은 424,475,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 209,475,000원 | 424,475,000원 | 246,783,331원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 209,475,000원 | 381,475,000원 | 289,181,331원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 209,475,000원 | 347,075,000원 | 323,099,731원 |
유찰되면 낙찰대금은 내려가지만, 이 사건의 현재 배당구조에서는 임차보증금 인수액 209,475,000원이 그대로 남습니다. 따라서 1회 유찰 때도 실질취득은 381,475,000원, 2회 유찰 때도 347,075,000원입니다. 최저가 하락 폭만큼 총 부담이 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 인수 · 임차인 이수현 보증금 | 209,475,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 267,973,331원 | 211,190,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 457,973,331원 중 211,190,000원 배당 가정으로 246,783,331원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금은 배당 0원으로 계산되어 209,475,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호입니다.
- 주위환경. 당산1동주민센터 남동측 인근이며 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5미터 도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,073,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 입찰가에 209,475,000원을 더한 금액을 실질취득비용으로 두고 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당결과 확인. 임차인이 실제 배당에서 얼마를 받는지에 따라 최종 인수잔액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 배당표를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입 2019.01.04, 점유개시 2018.12.29와 말소기준 2024.08.13의 선후관계를 주민등록·현황조사·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 내용 확인. 임대차계약일 2018.12.11, 증액계약일 2022.12.22, 보증금 209,475,000원의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·안산세무서장 압류가 있어 당해세 등 실제 배당순위와 금액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 가격 적정성은 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 매입가가 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 215,000,000원이 아니라 임차보증금 209,475,000원입니다. 이수현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 현재 예상배당에서는 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 424,475,000원입니다.
1회, 2회 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수보증금이 남는 한 총 부담은 각각 381,475,000원, 347,075,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘낙찰 후 얼마를 더 떠안느냐’를 먼저 계산해야 하는 대항력 인수형 사건입니다.
