서울남부지방법원 2025타경13186. 독산동 더시크릿독산 5층 503호 오피스텔입니다. 이 사건은 등기부상 이미 말소된 2021년 경기남부수산업협동조합 근저당보다, 현재 남아 있는 주택임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 이선원은 주민등록일자 2022.06.03, 점유개시일자 2022.06.04이고, 강제경매개시결정은 2025.11.10입니다. 따라서 경매개시보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 배당 산정에서는 이선원에게 배당되는 금액이 0원이고, 보증금 249,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 매각대금 249,000,000원 가운데 집행비용 4,286,000원을 제외한 244,714,000원을 배당받는 구조입니다. 권리분석의 승부처가 낙찰가 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조인 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 김채연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대주택 등기 | 2022.06.03 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,800,000,000원이었지만 2022.03.10 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 이후 2025.11.10 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 소멸하지 않아 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고로 합산되는 구조가 아니라 이선원 1명의 임차보증금 249,000,000원이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선원 | 전부 · 2022.06.03 전입 2022.06.04 점유개시 | 249,000,000원 | 2022.05.12 | 대항력 有 | 배당 산정상 無 | 249,000,000원 인수 |
임차권등기 원문에는 확정일자 2022.05.12가 기재되어 있으나, 본 사건의 배당 산정은 임차인 배당 0원·매수인 인수 249,000,000원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰가가 곧 실질취득가는 아니다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 249,000,000원입니다. 여기에 배당 산정상 매수인이 떠안는 임차보증금 249,000,000원을 더하면 현 회차의 총자금 노출은 498,000,000원입니다. 따라서 “최저가 249,000,000원짜리 오피스텔”로만 보면 권리 부담을 빠뜨리게 됩니다.
| 회차 | 표시 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 인수대상 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 4,286,000원 | 249,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 53,388,800원 | 249,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 92,671,040원 | 249,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 인수 · 임차인 이선원 보증금 | 249,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 244,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 4,286,000원, 주택도시보증공사 244,714,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 신청채권 미배당은 4,286,000원이며, 임차인 보증금은 배당 0원·매수인 인수 249,000,000원으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 지하 1층·지상 9층 건물의 제5층 제503호입니다.
- 입지. 두산초등학교 남동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 기계식주차, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계 확인. 이선원 보증금 249,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있으므로 입찰가와 별개로 가장 먼저 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회 유찰 199,200,000원, 2회 유찰 159,360,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 가격 판단을 최저가만으로 하지 마십시오.
- 임차권등기 원문 대조. 임대차계약일자 2022.04.09·2022.06.03, 주민등록일자 2022.06.03, 점유개시일자 2022.06.04, 확정일자 2022.05.12, 보증금 249,000,000원을 원문과 재확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.06.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 등기사항과 관련 의무의 현재 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으며, 점유·관리비 현황도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 사건은 신건이라 최저가가 감정가와 같은 249,000,000원이지만, 권리구조는 단순한 신건이 아닙니다. 실제 임차인 이선원의 보증금이 정확히 249,000,000원이고 대항력 有, 예상배당 0원, 매수인 인수 249,000,000원으로 산정되어 있습니다. 현 회차에서는 최저가와 인수액을 합친 총자금 노출이 498,000,000원입니다.
또한 유찰되어 표시 최저가가 199,200,000원이나 159,360,000원으로 낮아지는 구간에서도, 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 이상 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 낙찰가 숫자보다 249,000,000원의 선순위 임차보증금이 어떻게 승계되는지가 입찰 판단의 출발점입니다.
