서울서부지방법원 2025타경51526. 마포구 연남동 도화엘리시아 5층 504호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태 역시 다세대주택이며, 전유면적은 27.71㎡입니다. 소유자는 홍선덕으로, 2021.12.13. 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 430,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 을구 3번 이광덕의 주택임차권은 보증금 430,000,000원, 전입 2021.12.06, 확정일자 2021.10.27로 기재돼 있고, 강제경매개시결정일인 2025.06.02보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 다만 신청채권자가 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권은 확약 적용상 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
문제는 확약과 별개의 점유자입니다. 현황조사에서는 전입신고를 하지 않고 거주하는 단기 임차인이 확인됐고, 이름과 권리관계를 밝히지 않았습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 5층 504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 연남로3길 81 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 전유 27.71㎡ · 5층 건물 내 5층 504호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 홍선덕 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
| 임차인 / 점유자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광덕 전유 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 2021.12.06 / 2021.10.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원* |
| 이름 미상 전부 · 단기 임차인 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 미상 |
* 시나리오 계산상 이광덕 임차권은 1회 유찰 시 61,641,600원, 2회 유찰 시 135,473,280원의 인수액이 발생하는 구조로 산출돼 있으나, 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 미상 단기 임차인의 권리까지 해소한다는 자료가 아닙니다.
② 가격 판단 — 비교 가능한 실거래 근거가 없다
도화엘리시아는 16세대, 사용승인 시점은 2020.07.01로 집계돼 있습니다. 다만 제공된 거래 통계는 이 물건의 전유면적 27.71㎡와 면적 매칭이 되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 468,000,000원이 주변 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,080,000원 |
| 1. 임차인 이광덕 보증금(우선변제) | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 30,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 468,000,000원 가정 시 집행비용 7,080,000원, 이광덕 보증금 430,000,000원, 주택도시보증공사 30,920,000원으로 전액 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당은 399,080,000원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 임차권 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 468,000,000원 | 30,920,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 374,400,000원 | 0원 | 61,641,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 299,520,000원 | 0원 | 135,473,280원 | 실질 0원* |
통상 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있어, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 줄지 않는 경우가 있습니다. 이 사건 역시 시나리오 계산만 보면 1회 유찰 시 61,641,600원, 2회 유찰 시 135,473,280원의 인수액이 산출됩니다. 하지만 제출된 확약에 따라 이광덕 임차권에 한해서는 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 해당 금액은 실질 인수에서 제외합니다. 다만 미상 단기 임차인은 이 확약과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성고등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 홍대입구역과 2호선·경의중앙선 등이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호이며 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8M, 남서측 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 7,750,000원/㎡입니다.
- 특이사항. 내부계단을 통해 연결되는 다락이 소재합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.2회여서 응찰 수요와 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각기일 전에 원문으로 재확인해야 합니다.
- 미상 단기 임차인 확인. 전입 여부·보증금·점유 시점·계약 상대방이 밝혀지지 않아 권리관계와 명도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 독립 확인. 전유 27.71㎡와 매칭된 실거래가 없어 현재 468,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 다락 확인. 내부계단으로 연결되는 다락의 실제 이용 상태를 현장 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도. 현재 단기 임차인이 거주 중인 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·명도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 걷혔지만, 권리조사는 끝나지 않았다”
등기된 이광덕 임차권만 보면 보증금 430,000,000원과 대항력이 있어 인수형 경매로 보일 수 있습니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 반면 현황조사에서 별도의 권리관계 미상 단기 임차인이 확인됐고, 이 사람의 전입·보증금·대항력은 판정할 수 없습니다. 여기에 면적이 맞는 실거래가 없어 468,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았고, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 9.2회입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 등기 인수는 해소됐지만, 미상 점유자와 가격 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
