🛡️ 실질 인수 0원 🏠 보증금 290,000,000원 📊 최저가÷비교평균 91.1% 📅 신건 0회 유찰
서울서부지방법원 2025타경51543. 서울 은평구 역촌동 허브빌 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소기준권리 뒤에 있다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김평강은 2021.09.10 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.10.08 이승호 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.08.11로 갖추었고 배당요구가 확인됩니다.
원칙적으로는 배당에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 256,000,000원을 기준으로 집행비용 4,384,000원 후 임차인에게 251,616,000원이 배당되고, 보증금 290,000,000원 중 38,384,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 그 잔액을 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 10-103 허브빌 3층302호 · 서울특별시 은평구 연서로8길 18-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 겸 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 중 3층 302호 · 사용승인 2002.11.12 |
| 소유자 | 정경 (2021.09.24 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
임차인 권리
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김평강 | 전유 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 / 2021.08.11 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
말소기준권리는 2021.10.08 이승호의 근저당권 70,000,000원입니다. 그 뒤의 권진 가압류 32,000,000원, 권진 근저당 100,000,000원, 김원식 근저당 50,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 엠메이드대부유한회사 가압류 25,528,452원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김평강의 대항력 판단은 임차권등기일 2023.10.12가 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유일 2021.09.10을 기준으로 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 256,000,000원과 실거래
허브빌(B동) 동일 면적 60.55㎡의 비교 가능한 실거래는 2021.07과 2021.09 두 건입니다. 평균은 281,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원이며 현재 최저가 및 확약 반영 실질취득 256,000,000원은 비교평균의 91.1%입니다. 다만 거래 시점이 2021년인 두 건뿐이므로 현재 시세를 단정하기보다는 참고 기준으로 사용하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 60.55㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 60.55㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 평균 | 60.55㎡ | 2건 | 281,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 김평강 보증금 | 290,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 근저당 · 이승호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 권진 | 32,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 권진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김원식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 25,528,452원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 38,384,000원입니다. 다만 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역, 남동측 인근에 지하철 6호선 역촌역이 있습니다. 역말로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층 302호이며, 사용승인은 2002.11.12입니다. 통상의 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 226.6㎡ 정방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다. 공시지가는 3,206,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 허브빌(B동)은 8세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 관계 확인. 김평강의 전입일 2021.09.10, 확정일자 2021.08.11, 임차권등기 2023.10.12와 배당요구 관계를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래는 2021.07의 272,000,000원과 2021.09의 290,000,000원 두 건입니다. 현재 현장 시세와 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 최신본으로 다시 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 상태를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
김평강은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 보증금 290,000,000원은 현재 최저가 256,000,000원보다 큽니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어 결론이 달라집니다. 현재 회차의 룰상 미배당 38,384,000원은 존재하지만, 확약 반영 실질 인수는 0원, 실질취득은 256,000,000원입니다.
가격은 확인되는 동일 면적 실거래 평균 281,000,000원의 91.1% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 두 건이라는 점을 감안하면 과거 거래가만으로 현재 가격 메리트를 확정하기보다는, 확약의 법적 적용 범위와 현재 현장 시세를 함께 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
