서울서부지방법원 2025타경51551. 서울 은평구 갈현동 472-6, 연서로17길 28-12의 4층 403호로 전용면적은 29.86㎡입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방1·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1 구조입니다. 현재 소유자는 김두성이고, 2024.01.03 매매로 거래가액 142,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.12.18 설정된 송지민의 근저당권 28,000,000원이고, 이후 2025.06.11 이동규가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부상 담보권 자체가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이동규가 403호 점유자로 조사되어 있고 전입일은 2015.12.03입니다. 이는 2024.12.18 말소기준권리보다 앞서므로 제공된 판정상 대항력이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 낙찰가 191,000,000원만으로 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 472-6 4층403호 · 서울특별시 은평구 연서로17길 28-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.86㎡ · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방1·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1 |
| 소유자 | 김두성 (2024.01.03 매매 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동규 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2024.12.18 송지민 근저당권 28,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.06.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이동규의 전입일은 2015.12.03으로 이보다 훨씬 앞섭니다. 제공된 임차인 판정도 대항력 있음으로 되어 있으므로, 보증금의 배당 여부와 잔액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 403호 | 2015.12.03 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 199,500,000원
경인에버빌(472-6)은 총 11세대, 2015.08.11 준공입니다. 대상 면적은 29.86㎡이고, 제공된 실거래 4건의 전체 평균은 167,625,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 199,500,000원 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 199,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.2㎡ | 2 | 199,500,000원 |
| 2024.01 | 29.86㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2023.03 | 29.86㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2022.08 | 29.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 199,500,000원 |
신건 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 199,500,000원의 95.7%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래 대비 27.1% 상승으로 집계되어 있어, 가격만 보면 전체 평균 167,625,000원보다 높다는 이유만으로 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 이 사건은 선순위 임차보증금이 미상이라 최근 시세와 비교해야 할 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 송지민 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이동규 | 188,000,000원 | 159,526,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 216,000,000원, 예상 배당액은 187,526,000원이며 미배당액은 28,474,000원입니다. 신청채권자 이동규의 청구액 188,000,000원 중 예상 배당액은 159,526,000원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 이동규의 임차보증금이 별도 배당항목으로 반영되어 있지 않으므로, 이를 근거로 임차인 승계액까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 28,474,000원 | 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 66,139,200원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 96,271,360원 | 보증금 미상 |
유찰이 진행되면 낙찰가는 152,800,000원, 122,240,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 현재 보증금 자체가 미상이므로, 유찰가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 일부를 패널·새시로 10㎡ 무단증축하여 2015.08.27 위반건축물로 등재되었습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방1·거실1·주방및식당1·욕실겸화장실1 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 6호선 구산역 북서측 인근의 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 전기·위생급배수·화재탐지·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 현장확인 제한. 현장 조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 경매 통계. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이며 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이동규의 실제 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약의 존부를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차관계 대조. 이동규의 경매 청구액 188,000,000원과 임차관계가 어떤 관계인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금과 배당액이 확인된 뒤 낙찰가에 실제 승계액을 더해 최근 거래 199,500,000원과 비교해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 10㎡ 패널·새시 무단증축의 현재 상태와 위반건축물 등재 내용을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태와 무단증축 부분을 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 최근 12개월 평균은 199,500,000원이지만 거래 표본이 1건이므로 단일 거래만으로 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 물건은 신건 최저가 191,000,000원이 최근 12개월 거래 199,500,000원의 95.7%라서 표면적인 가격만 보면 최근 거래가보다 낮습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2015.12.03 전입한 대항력 임차인 이동규입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 실제로 떠안을 금액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
게다가 이동규는 이번 경매의 신청채권자이기도 해 임차관계와 188,000,000원 청구채권의 성격을 함께 대조해야 하고, 10㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재도 별도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 최근 거래보다 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 물건이 아니라, 선순위 임차보증금과 실제 승계액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
