서울서부지방법원 2025타경51973. 등기사항전부증명서상 현재 소유자는 김유승·김유창 각 2분의 1 공유이고, 2025.09.24. 김유창 지분 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 신청채권자는 공동소유자인 김유승, 청구금액은 132,470,921원입니다. 현재 등기부에는 존속 근저당이 없고 과거 압류·근저당·전세권은 모두 말소돼, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 이 물건을 ‘인수 0원 = 단순한 경매’로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 외부 응찰자에게는 동일 조건에서 공유자의 우선매수행사가 개입할 수 있는 외부 낙찰 제한 성격이 있습니다. 여기에 법정지상권 성립 여부까지 확인 대상으로 적시돼 있어, 권리분석의 초점은 ‘소멸 여부’보다 무엇을 실제로 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 377-1 · 서울특별시 마포구 잔다리로 67 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 일반건축물대장상 관광숙박시설 · 현재 영업 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평지붕 5층 · 사용승인일 1984.01.14 |
| 공유관계 | 김유승 2분의 1 · 김유창 2분의 1 |
| 경매개시 | 2025.09.24. · 김유창 지분 강제경매개시결정 · 채권자 김유승 |
| 감정가 / 최저가 | 169,740,280원 / 169,740,280원 (신건) |
| 청구금액 | 132,470,921원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 없지만 구조가 복잡하다
임차인 없음. 현재 제공된 점유관계상 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 과거 주식회사호텔365 명의로 설정됐던 전세금 500,000,000원의 전세권은 주식회사와이시너지로 이전된 뒤 2022.04.06. 말소됐습니다. 주식회사우리은행의 과거 근저당권도 2025.11.20. 말소되어 현재 등기상 존속하지 않습니다.
② 공유지분·우선매수 — 외부 낙찰자의 첫 번째 장벽
등기상 소유권은 김유승·김유창이 각각 2분의 1씩 보유하고 있고, 강제경매개시결정은 김유창 지분에 대해 기입돼 있습니다. 즉 외부 응찰자는 공유관계 자체를 전제로 접근해야 합니다.
또한 공유지분 취득은 부동산 전체를 단독으로 취득하는 것과 다릅니다. 입찰 전에는 매각대상 지분의 정확한 범위와 토지·건물 권리관계, 공유상태에서의 현실적 사용 가능성을 원본 서류와 현황을 통해 확인해야 합니다.
③ 건물 현황 — 등기와 건축물대장을 반드시 대조
매각물건명세서에는 2001.03.29. 증축 및 용도변경이 있었으나 부동산 등기사항전부증명서에는 반영되지 않은 상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가와 매각은 건축물대장 기준으로 이뤄집니다.
| 확인 항목 | 현재 내용 |
|---|---|
| 건축물대장상 용도 | 관광숙박시설 |
| 현재 이용상태 | 영업 중단 |
| 증축·용도변경 | 2001.03.29. 변경, 등기사항전부증명서 미반영 |
| 감정·매각 기준 | 건축물대장 기준 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
감정요항표상 현황과 건축물대장의 차이는 없다고 기재돼 있지만, 등기사항전부증명서에는 과거 증축·용도변경이 반영되지 않았다는 별도 비고가 존재합니다. 따라서 등기부·건축물대장·현황의 세 자료를 서로 대조하는 것이 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,740,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,176,364원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 김유승 | 132,470,921원 | 132,470,921원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,092,995원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 132,470,921원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 34,092,995원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰은 가격만 낮추고 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,740,280원 | 132,470,921원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,792,224원 | 132,470,921원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,633,779원 | 106,312,906원 | 26,158,015원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만 공유지분이라는 본질, 공유자 우선매수권, 증축·용도변경 등기 미반영, 법정지상권 확인 문제는 그대로 남습니다. 이 사건은 단순히 ‘몇 회 유찰되면 싸다’는 방식으로 접근하기보다, 구조적 리스크를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서교동주민센터 남동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·6호선 합정역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반건축물대장상 관광숙박시설이며 현재 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평지붕 5층, 사용승인일 1984.01.14. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있었으나 현장조사 당시 정상 작동 여부는 확인이 어려운 상태입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 591.4㎡, 공시지가 10,520,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 대상과 용도 범위가 특정되어 있으므로 본건 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 등기상 강제경매개시결정은 김유창의 2분의 1 지분에 기입돼 있습니다. 매각대상과 토지·건물 포함 범위를 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하므로 외부 응찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서가 성립 여부 확인 필요를 명시합니다. 토지와 건물의 소유·매각관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 증축·용도변경. 2001.03.29. 증축 및 용도변경이 등기사항전부증명서에 반영되지 않았고, 건축물대장 기준으로 평가·매각됩니다.
- 시설 상태. 현재 영업이 중단돼 있고 위생·급배수·난방·승강기설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 금액 인수와 사용권을 분리. 배당표상 매수인 인수 0원이라는 사실과 실제 사용·점유·토지관계의 안전성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 공유지분과 법정지상권이 먼저다
현재 등기와 배당 계산만 놓고 보면 이 사건의 금액 인수는 0원입니다. 그러나 외부 응찰자에게 더 중요한 것은 김유창 지분 2분의 1에 대한 강제경매라는 점, 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하다는 점, 2001.03.29. 증축·용도변경이 등기사항전부증명서에 반영되지 않았다는 점, 그리고 법정지상권 성립 여부가 미확정이라는 점입니다.
현재 회차 최저가 169,740,280원은 감정가와 동일하지만, 실거래 비교 없이 이 가격을 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 관광숙박시설은 현재 영업이 중단돼 있고 설비 작동 상태도 확인되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 할인폭이 아니라 공유관계·우선매수·토지사용권·등기와 현황의 일치 여부를 얼마나 명확하게 확인하느냐입니다.
