서울서부지방법원 2025타경51984. 서울 은평구 응암동 수현빌 6층 602호로, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 방한몽이고, 주택임차권자 정경철의 임차보증금은 190,000,000원입니다. 정경철은 2018.08.16 전입, 2018.07.17 확정일자, 2018.08.10 점유개시로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
통상 이런 선순위 대항력 임차권은 배당으로 보증금이 전액 소멸하지 않으면 남은 금액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 핵심적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정경철 관련 인수 위험은 확약을 반영해 실질 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 103-15 수현빌 6층602호 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 34.38㎡ |
| 소유자 | 방한몽 |
| 감정가 / 최저가 | 288,550,000원 / 288,550,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 6층 구분건물 내 6층 602호 · 제시외물건 있음 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
2017.08.14 설정된 서서울새마을금고 근저당권은 2018.08.10 일부포기로 이미 말소됐고, 2023.06.28 은평구 압류 역시 2023.11.22 해제로 말소됐습니다. 현재 가장 중요한 권리는 2022.09.02 등기된 정경철의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2018.07.17, 점유개시 2018.08.10, 주민등록 2018.08.16, 확정일자 2018.07.17로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경철 | 602호 전부 | 190,000,000원 | 2018.08.16 | 2018.07.17 | 대항력 우선변제 확약 |
| 내용없 | 주거 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 82.4%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
수현빌의 제공된 실거래는 2024.04 한 건으로, 전용 54.99㎡, 3층, 거래가 350,000,000원입니다. 이 기준으로 최저가 288,550,000원은 참고 시세의 82.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 54.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
다만 대상 물건의 면적은 34.38㎡로, 위 실거래 54.99㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 82.4%라는 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 동일 면적 거래가 제시되지 않은 상태에서는 350,000,000원을 직접적인 적정가 기준으로 삼는 데 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,839,700원 |
| 1. 임차인 정경철 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 93,710,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정경철 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 93,710,300원이 배당되어 96,289,700원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시 배당 구조도 확인할 필요가 있습니다. 1회 유찰 시 매각가 230,840,000원에서는 정경철 보증금 배당 후 주택도시보증공사에 36,808,240원이 배당되고, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시 매각가 184,672,000원에서는 계산상 정경철 보증금 중 8,713,408원이 미배당되어 인수되는 구조가 나타납니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·주상용부동산·다세대주택·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 북측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 냉난방·위생 및 급배수·승강기·도시가스·화재발신기 설비가 있습니다. 옥상에는 태양광패널이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,608,000원/㎡, 토지면적은 297.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 수현빌은 10세대이고 준공일은 2017.07.21입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정경철 확약 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재는 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 현황 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 4㎡ 다용도 무단증축과 제시외물건의 위치·현황 및 원상회복 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 제공된 실거래는 54.99㎡ 한 건으로 대상 34.38㎡와 면적이 다르므로 82.4%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
- 유찰 시 인수 구조 재확인. 2회 유찰 시 계산상 8,713,408원의 임차보증금 미배당이 발생하지만, 정경철에 대해서는 확약을 반영해 실질 0원으로 봅니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 지웠지만, 현황 확인은 남는다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 확약의 효과입니다. 정경철은 190,000,000원의 대항력 있는 임차권자지만, 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인이 부담할 정경철 관련 금액은 실질 0원입니다.
반면 보증금·전입일 등이 확인되지 않는 주거 점유 관련 기재, 4㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 등재, 제시외물건이 남아 있습니다. 가격 또한 최저가가 참고 실거래의 82.4%이기는 하지만, 비교 거래가 54.99㎡이고 대상은 34.38㎡라 동일 면적 시세 비교가 아닙니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 현황과 가격 검증을 끝내야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
