서울남부지방법원 2025타경13593. 화곡동 미리내오피스텔 9층 906호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔(방·거실겸주방·화장실)이며, 2019년 4월 5일 사용승인된 지하 1층·지상 9층 건물의 최상층 호실입니다. 현재 소유자는 김민준이고, 2019년 4월 12일 매매를 원인으로 거래가액 155,000,000원에 취득한 뒤 2020년 김원유에서 김민준으로 개명등기가 이뤄졌습니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 등기부 을구 1번 최진실의 주택임차권은 임대차계약 2019.04.22, 확정일자 2019.04.24, 주민등록 2019.05.03, 점유개시 2019.05.04로 기재되어 있고 보증금은 151,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.11.28이므로 시간상 앞서며, 명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제906호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방·거실겸주방·화장실 · 지하1층/지상9층 중 9층 |
| 소유자 | 김민준 (2019.04.12 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 회차의 가정 매각가 255,000,000원에서는 집행비용 4,370,000원 다음으로 최진실의 보증금 151,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 현재 가격 가정에서 최진실 임차권으로 확정되는 인수 잔액은 0원입니다. 그러나 이 결론을 전체 임차관계에 그대로 확대하면 안 됩니다. 김한별은 2025.11.03 전입으로 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진실 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.05.03 / 2019.04.24 | 151,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 현재가 배당 가정은 잔액 0원 |
| 김한별 점유 부분 미상 | 2025.11.03 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 최진실 보증금 | 151,000,000원 | 151,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 99,630,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사 청구액 151,000,000원 중 99,630,000원이 배당되고 51,370,000원이 미배당으로 남습니다. 최진실 보증금은 이 가정에서는 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 255,000,000원 | 99,630,000원 | 51,370,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 204,000,000원 | 49,344,000원 | 101,656,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 163,200,000원 | 9,115,200원 | 141,884,800원 |
이 물건은 단순히 “유찰되면 싸진다”로 접근하면 위험합니다. 최진실 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리이기 때문입니다. 현재 회차에서는 배당표상 최진실 보증금이 전액 변제되지만, 낙찰가가 낮아질수록 실제 배당순위와 배당액을 다시 대조해야 합니다. 여기에 김한별의 보증금·확정일자까지 확인되지 않았으므로, 가격 하락 자체를 곧바로 취득비용 감소로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(방·거실겸주방·화장실)로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 효심어린이공원 서측 인근으로, 주위에 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 설비. 승강기, 개별난방(도시가스), 자주식·기계식 주차장, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 남측과 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최진실 임차권 원본 대조. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 조건이므로 매각물건명세서와 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김한별 보증금 확인. 전입일은 2025.11.03이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계약관계와 점유 부분을 확인하지 않고 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차권의 실제 미배당·인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유 부분, 임차권등기 후 점유관계를 현장과 원본 조사서로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계를 매각기일 전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재가 인수 0”과 “권리 완전 안전”은 다르다
이 사건의 핵심은 한 숫자로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 255,000,000원 가정에서는 최진실의 151,000,000원 보증금이 전액 배당돼 해당 임차권의 인수 잔액은 0원입니다. 하지만 최진실의 임차권 자체는 경매개시결정보다 앞선 선순위 권리이고, 명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명확히 적고 있습니다. 더구나 김한별은 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차 배당구조는 계산 가능하지만, 전체 인수위험은 아직 확정할 수 없는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 김한별의 실제 임대차관계와 최진실 보증금의 최종 배당 여부입니다.
