서울서부지방법원 2026타경3. 서대문구 북가좌동 351-20 소재 다세대주택으로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 전소희·전우찬이 각 2분의 1 지분을 가진 공유자이고, 2024.09.11 상속을 원인으로 2026.02.09 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2016.07.15 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 44,000,000원입니다.
현재 회차 매각가를 최저가인 139,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,746,000원과 하나은행 근저당 44,000,000원이 배당되고, 소유자에게 92,254,000원이 남는 구조입니다. 이 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-20 2층가호 · 도로명 서울특별시 서대문구 응암로 146-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 39.97㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조슬래브 지하1층 지상2층 · 사용승인일 1986.12.13 |
| 소유자 | 전소희 2분의 1 · 전우찬 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 35,148,003원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2016.07.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 44,000,000원이 말소기준권리입니다. 데이터상 이 근저당은 매각으로 소멸 예정이고, 2026.02.23 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 44,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 표본 1건, 신건 가격이 101.5%
가격 비교가 가능한 거래는 대상면적과 매칭된 1건입니다. 2023.07 전용 39.43㎡, 2층 거래가가 137,000,000원이고, 데이터상 평균·최저·최고·최근 12개월 평균도 모두 동일한 137,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 39.43㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 평균 | 39.97㎡ 대상 | 1건 | 137,000,000원 |
현재 최저가 139,000,000원은 비교 거래가 137,000,000원보다 높고, 데이터상 101.5%에 해당합니다. 따라서 신건 최저가만 놓고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 거래 표본 자체가 1건이고 거래시점도 2023.07이므로 현재 시점의 가격 판단에는 추가 실거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,254,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 증산동 소재 증산역(지하철6호선) 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 증산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조슬래브 지하1층 지상2층 건물이며 사용승인일은 1986.12.13입니다. 위생·급배수설비와 난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 161.0㎡, 공시지가는 4,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 거래표본. 총 6세대 규모이고 비교 가능한 실거래는 1건으로, 가격 판단 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 ‘2층 가호’와 현황 ‘301호’가 동일한 전유부분을 가리키는지 현장과 집합건축물대장·도면을 대조합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 나타나지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 확인합니다.
- 시세 추가 확인. 비교 실거래가 2023.07의 137,000,000원 1건에 그치므로 입찰 직전 최신 거래와 인근 유사 다세대를 함께 확인합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 139,000,000원은 데이터상 비교가격 137,000,000원의 101.5%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 재확인
이 사건은 등기와 배당 계산만 보면 구조가 단순합니다. 2016년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 매각가 139,000,000원 가정에서는 근저당 44,000,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 측면에서는 최저가가 비교 거래가 137,000,000원보다 높은 101.5%이고, 그 비교자료도 2023.07의 1건뿐입니다. 여기에 공부상 ‘2층 가호’와 현황 ‘301호’의 표시 차이, 임대관계 미상까지 있으므로 신건 단계의 핵심은 권리보다 현황 확인과 최신 시세 검증입니다.
