서울서부지방법원 2026타경90. 마포구 노고산동의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.10.25. 우리은행 근저당권 192,000,000원이고, 이후 설정된 우리은행 근저당권 22,800,000원·24,000,000원·216,000,000원과 2026.06.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 권리보다 더 세밀하게 봐야 할 부분은 현황입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있고, 각 부동산의 정확한 위치·면적·인접 토지와의 경계는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 특히 목록 5번 건물은 공부상 근린생활시설 32.14㎡이지만 현황은 일반주거용 62㎡, 목록 8번 건물은 공부상 56.2㎡이지만 음식점 ‘삼지치킨’ 130㎡로 이용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경90 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 노고산동 1-30 |
| 등기상 건물 표시 | 서울특별시 마포구 노고산동 1-35 · 서울특별시 마포구 백범로1길 79-3 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일부 건물은 일반주거용 및 음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 최보옥 (2006.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 11,410,723,000원 / 11,410,723,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 390,907,523원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2013.10.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 같은 은행이 2023.01.31.·2024.01.31.·2024.07.10. 추가로 설정한 근저당권과 2026.06.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2003.03.17. 국 명의 압류는 2003.06.05. 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 담보권 합계 454,800,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 배당 가능한 구조이며, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 11,410,723,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건에서 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 담보권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,410,723,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,128,578,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,302,862,720원 | 0원 | 0원 |
권리구조만 놓고 보면 유찰 횟수가 늘어도 인수액이 새로 생기지 않습니다. 그러나 이 표는 권리부담의 변화를 보여줄 뿐, 9,128,578,400원이나 7,302,862,720원이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 이 물건은 근린시설·토지의 일괄매각이고 현황 면적 차이까지 있으므로 실제 가격 평가는 개별 토지·건물의 위치, 면적, 경계와 이용상태 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,410,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 116,507,230원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,839,415,770원 |
집행비용 116,507,230원을 반영한 뒤 우리은행 근저당권 4건의 채권최고액 합계 454,800,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 소유자 잔여는 10,839,415,770원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창천초등학교 북동측 인근, 신촌로 광대로변에 위치합니다. 대로변에는 상업·업무시설이 밀집하고 후면 소로에는 단독주택·다세대·연립주택·중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 이대입구역과 신촌역이 있습니다.
- 5번 건물. 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 일반주거용으로 사용되는 것으로 탐문됐습니다. 매각물건명세서에는 공부상 32.14㎡, 현황 62㎡로 기재돼 있습니다.
- 8번 건물. 음식점 ‘삼지치킨’으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 공부상 56.2㎡, 현황 130㎡로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 5호 건물은 목조 와즙 단층, 8호 건물은 부럭조 패널지붕 단층이며, 공히 급배수시설과 기본적인 위생시설 정도가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 평지·정방형·광대로 한 면 접면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 16,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 실제 매각대상과 각 목록의 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계·면적 확인. 매각물건명세서 자체가 각 부동산별 정확한 위치·면적·인접 토지와의 경계를 별도로 확인하도록 요구하고 있습니다.
- 5번 건물 현황. 근린생활시설 32.14㎡와 실제 일반주거용 62㎡ 사이의 차이를 확인하고, 점유자 및 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 8번 건물 현황. 공부상 56.2㎡와 음식점 사용면적 130㎡ 사이의 차이, 제시외 부분의 범위와 실제 영업·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 조사. 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 전입·사업자등록·현장 점유 관계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 11,410,723,000원이 곧 시세라는 전제는 금물입니다. 실거래 비교 없이 신건 또는 유찰가를 ‘저렴하다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”보다 “현황 일치”가 더 중요하다
등기권리만 보면 구조는 분명합니다. 2013.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 다음 단계입니다. 근린시설 + 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건물별 공부상 용도·면적과 실제 이용상태의 차이, 임대사항 미상이 동시에 존재합니다. 실거래 비교치까지 없는 만큼 신건 최저가 11,410,723,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수액보다 매각대상 범위·점유·실제 면적·이용상태 확인이 승부처입니다.
