서울서부지방법원 2026타경50133. 상암스위트포레 13층 1314호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서승희이고 2023.10.26. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 130,000,000원입니다. 그런데 소유권 자체보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 임차인 박수아는 2021.12.31. 전입·점유했고, 임차보증금은 138,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 훨씬 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
박수아는 2026.01.02. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다. 현재 최저가와 보증금이 모두 138,000,000원이지만 집행비용이 먼저 공제되므로, 실제 예상배당은 135,268,000원에 그치고 2,732,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 591-5 상암스위트포레 13층 1314호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제13층 제1314호 |
| 소유자 | 서승희 · 2023.10.26. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정과 2026.01.02. 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박수아의 실제 전입·점유는 2021.12.31.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 형식상 말소되더라도 미배당 임차보증금의 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.31. | 2023.12.05. | 138,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
박수아는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 회차에서는 매각대금 138,000,000원에서 집행비용 2,732,000원이 먼저 빠져 예상배당이 135,268,000원으로 계산됩니다. 이에 따라 보증금 중 2,732,000원이 미배당되고, 이 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 회차가 내려가도 ‘낙찰가만’ 싸지는 것이 아니다
대항력 임차인의 보증금이 배당으로 모두 소진되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수액으로 이동합니다. 실제 시나리오도 이를 그대로 보여줍니다. 현재 회차 인수액은 2,732,000원이지만, 1회 유찰 시에는 29,945,600원, 2회 유찰 시에는 51,669,760원으로 커집니다. 따라서 최저매각가가 내려가는 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 2,732,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 29,945,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 51,669,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 박수아 보증금 | 138,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 71,215,430원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박수아 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 2,732,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국 압류도 등기돼 있으므로 실제 배당에서는 조세채권을 반드시 확인해야 하며, 당해세·임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 남동측 인근으로 오피스텔·주상용건물·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 오피스텔·근린생활시설·자동차관련시설 건물의 13층 1314호이며 지역난방·도시가스·승강기·주차장·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 모래내로1길과 월드컵로34길에 각각 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 9,553,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더해 계산. 현재 최저가 138,000,000원에 응찰하더라도 예상 인수액 2,732,000원을 더한 실질취득액은 140,732,000원입니다.
- 유찰 후에도 같은 방식. 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 커지므로 회차별로 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 박수아는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이며 경매신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급관계·점유 경위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 압류가 존재하므로 당해세 등 조세채권이 실제 배당과 인수범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 판단은 별도. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 자료만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘보증금 미배당’을 먼저 봐야 한다
이 사건은 신건 최저가가 138,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 같은 금액의 대항력 임차보증금 138,000,000원이 걸려 있습니다. 현재 회차에서도 집행비용 때문에 2,732,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 남고, 유찰될수록 그 금액은 29,945,600원, 51,669,760원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 내려가면 그만큼 싸진다”는 방식으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 140,732,000원이며, 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트 자체는 별도로 검증해야 합니다. 권리분석의 승부처는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 정확히 계산하고, 박수아의 임대차 실제성과 조세채권을 원본에서 확인하는 데 있습니다.
