서울서부지방법원 2026타경50140. 응암하이빌 4층 406호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김숙희이고, 이 사건의 말소기준은 2022.10.25. 설정된 정순용 명의 근저당권 70,000,000원입니다. 같은 날 설정된 정순용 명의 소유권이전청구권가등기와 그 이후의 서울주택도시공사 임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸 예정입니다.
핵심은 임차권입니다. 을구 26번에는 서울주택도시공사를 임차권자로 한 보증금 90,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2019.10.1., 점유개시일 2019.10.18., 주민등록일 2019.10.25., 확정일 2019.10.7.이 기재돼 있으나, 제공된 임차인 판정은 대항력을 확정하지 않고 있습니다. 따라서 이 리포트도 이를 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 427-42 응암하이빌 4층 406호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제406호 · 사용승인일 2003.04.28. |
| 소유자 | 김숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,422,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가등기·임차권은 소멸 예정
② 임차권 — 90,000,000원, 대항력은 단정 금지
| 임차권자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 조건부 해소 문구 |
을구 임차권등기에는 임대차계약일 2019.10.1., 확정일 2019.10.7., 점유개시일 2019.10.18., 주민등록일 2019.10.25.이 적혀 있습니다. 그러나 제공된 임차인 분석 자체가 대항력과 우선변제를 확정하지 않았으므로, 날짜만 보고 임의로 대항력 있음이라고 단정하지 않습니다.
③ 시세 — 실거래 비교 자료 없이 가격 가점 금지
제공된 자료에는 이 호실 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 112,000,000원이나 신건 최저가 112,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율만으로 할 수 없고, 특히 이 물건은 근린시설로 분류되면서 실제 이용은 오피스텔이므로 동일 용도·면적·입지의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 정순용 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 93,422,465원 | 39,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 112,000,000원 가정 시 채권 총액 163,422,465원 중 109,632,000원이 배당되고 53,790,465원이 미배당됩니다. 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 남측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 공원, 학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 4층 406호이며 기본 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,987,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 포장도로와 북동측 약 6미터 막다른 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 서울주택도시공사 보증금 90,000,000원 임차권의 실제 대항력·우선변제 여부를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 조건부 포기 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 어떤 권리 범위에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2022.10.25. 정순용 가등기가 제공된 분석에서는 소멸 예정이지만 별도 주의사항에 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 현황·건축물대장·사용 가능 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 112,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 동일·유사 물건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 계산 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
맺으며 — “소멸 예정”과 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.25. 정순용 근저당권이고, 뒤의 가등기·임차권·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 또 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있어 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 서울주택도시공사 명의 90,000,000원 임차권의 대항력 판정이 확정돼 있지 않고, 조건부 포기 문구의 적용 범위와 가등기 종류도 원본 확인 포인트로 남습니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 112,000,000원의 가격 적정성도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리관계가 단순히 깨끗하다고 단정하기보다, 조건부 인수 해소의 범위와 임차권 원본을 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 하는 물건입니다.
