서울서부지방법원 2026타경50285. 한남동 685-13, 대사관로5길 17 소재의 3층 건물과 토지 172.5㎡가 대상입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층·3층 다가구주택이며, 등기상 현재 공유자는 박정순 지분 4분의 3, 박종서 지분 4분의 1입니다. 이번 절차는 박종서가 신청한 공유물분할을 위한 경매이고, 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다.
표면적인 등기 구조만 보면 근저당권이 없고, 2020년 박종서 명의의 소유권 일부 가처분도 2025년 소유권 4분의 1 이전과 함께 목적을 달성해 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임대차 관계입니다. 김경숙, 박정순, 이소현, 조현지, (주)아이엠랑데자뷰, 원한나 등 6명/곳이 조사됐고 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50285 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 한남동 685-13 · 대사관로5길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층, 3층 각층 주택 8개호로서 다가구주택 이용 |
| 토지 | 172.5㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 12,580,000원/㎡ |
| 소유관계 | 박정순 4분의 3 · 박종서 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 11,769,444,900원 / 11,769,444,900원 (신건) |
| 경매 원인 | 2026.03.09 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 신청인 박종서 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘점유관계’가 핵심
등기부상 근저당권은 없고, 2020.12.07 박종서의 소유권 일부 가처분은 2025.04.14 목적 달성으로 말소됐습니다. 현재 공유지분은 박정순 4분의 3, 박종서 4분의 1입니다. 2026.03.09 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐고, 이후 2026.03.23 박정순 지분에 대한 별도의 강제경매개시결정이 있었으나 2026.06.17 취하돼 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 6명/곳 모두 보증금 확인이 우선
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 2020.07.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박정순 | 2024.03.13 | 2026.03.16 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 확인 |
| 이소현 | 2019.04.01 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조현지 | 2010.04.19 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)아이엠랑데자뷰 | 2023.10.24 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 원한나 | 2021.06.22 | 2026.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 또는 점유관계로 조사된 대상은 6명/곳입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 승계금액은 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 11,769,444,900원, 시세 단정은 금물
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 11,769,444,900원입니다. 1회 유찰 시 9,415,555,920원, 2회 유찰 시 7,532,444,736원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 또는 유찰가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 임차보증금 6건이 미상이라는 것입니다. 대항력이 실제 인정되고 배당되지 않는 보증금이 있다면 낙찰가 외에 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있으므로, 실질취득비용은 임차관계 확인 뒤에야 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,769,444,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 120,094,449원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 박종서 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,649,350,451원 |
현재 계산은 집행비용 120,094,449원을 제외한 금액을 소유자 잔여로 산정한 구조입니다. 박종서의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금 6건이 미상이므로 위 잔여액은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향대학교 서울병원 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·연립주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 후면 주택상가 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 한강진역과 이태원역이 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 스라브지붕 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 172.5㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김경숙·박정순·이소현·조현지·(주)아이엠랑데자뷰·원한나의 실제 계약관계, 보증금, 차임, 점유부분을 확인해야 합니다.
- 대항력 재판정. 단순 전입일만으로 확정하지 말고 주민등록·사업자등록, 실제 점유, 임대차계약, 소유자와의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박정순은 2026.03.16, 원한나는 2026.05.19 배당요구가 확인됩니다. 나머지 조사 대상의 배당요구 여부와 배당종기 내 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 소유자 박정순의 지위 확인. 4분의 3 공유자이면서 점유·배당요구자로 조사돼 일반 임차인과 동일하게 볼 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.
- 용도별 점유 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택의 각 점유자를 현장과 서류로 대조해야 합니다.
- 가격은 실질취득비용으로 판단. 실거래 비교가 없으므로 감정가·유찰가만으로 싸다고 판단하지 말고, 확인된 인수보증금을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금·당해세·최우선변제 등 확인 후 현재의 소유자 잔여 계산을 다시 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질취득액은 아직 모른다”
이 사건은 근저당이 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론낼 수 있는 물건이 아닙니다. 공유물분할 경매이고, 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택이 한꺼번에 매각됩니다. 무엇보다 조사된 6명/곳 모두 전입일이 경매개시결정일보다 앞서면서 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 11,769,444,900원 자체보다 먼저 해야 할 일은 누가 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 대항력이 성립하는지, 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지를 확정하는 것입니다. 이 확인 전에는 배당표상 인수 0원도 최종 인수액으로 볼 수 없고, 실질취득비용 역시 산정할 수 없습니다. 등기보다 점유와 임대차가 승부처인 사건입니다.
