서울남부지방법원 2025타경13722. 금천구 시흥동 금강파크빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2020.06.19. 국민은행 근저당은 2020.09.17. 이미 말소됐고, 실제 임차인 곽병현의 주민등록은 2020.09.25., 점유개시는 2020.09.26.입니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 2025.06.12. 한화생명보험 가압류보다 훨씬 앞서므로, 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
임차보증금은 243,000,000원이고 배당요구는 했지만, 배당표상 우선변제권에 따른 배당은 잡혀 있지 않습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 배당액이 0원, 매수인 인수액이 243,000,000원 전액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13722 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 814-52 금강파크빌 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로28가길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 박진용 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽병현 | 건물의전부 | 2020.09.25 / 2020.09.26 | 243,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 없음 | 243,000,000원 인수 |
2024.12.27. 등기된 3-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
임대차계약일자는 2020.08.28.과 2022.09.25., 보증금은 2022.09.25.에 5,000,000원 증액되어 총 243,000,000원입니다. 임차권 경정등기에는 2020.09.10. 238,000,000원, 2022.09.30. 증액한 5,000,000원의 확정일자가 기재되어 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가에 2.43억을 더 봐야 한다
이 사건은 최저매각가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 낙찰가 247,000,000원에 매수인 인수액 243,000,000원이 더해져 실질취득 부담 490,000,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 243,000,000원 | 490,000,000원 | 9,908,167원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 243,000,000원 | 440,600,000원 | 58,616,567원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 243,000,000원 | 401,080,000원 | 97,583,287원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 인수 · 임차인 곽병현 보증금 | 243,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 14,650,167원 | 14,650,167원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 228,091,833원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 252,650,167원, 배당액은 242,742,000원으로 9,908,167원이 미배당됩니다. 별도로 임차보증금 243,000,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥4동주민센터 남측 인근으로, 근린생활시설·단독·다세대·연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을·간선·지선 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2020.05.21.입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수시설, 승강기설비 및 피로티주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 약 5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 매각물건명세서상 곽병현 임차인의 미변제 보증금은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 별도입니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 기준 247,000,000원에 인수 243,000,000원을 합쳐 490,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.12.27. 3-2번 등기는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 확정일자 경정입니다.
- 배당 미달. 신건에서도 주택도시보증공사 청구액 238,000,000원 중 228,091,833원만 배당되어 9,908,167원이 미배당됩니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번에는 2022.11.29. 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.47억짜리 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저매각가는 247,000,000원이지만, 대항력 있는 실제 임차인 곽병현의 보증금 243,000,000원이 배당에서 변제되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 신건 기준 실질취득 부담은 490,000,000원입니다.
한화생명보험 가압류와 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 사라지지 않습니다. 이 사건에서는 최저가보다 인수보증금이 권리분석의 중심입니다. 유찰 시에도 제공된 시나리오상 243,000,000원의 인수액은 그대로이므로, 회차별 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
