서울서부지방법원 2026타경50306. 은평구 갈현동 티에스빌 4층 403호, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현 소유자 진민곤은 2021년 4월 16일 매매를 원인으로 거래가 367,000,000원에 취득했고, 임차인 장인석도 같은 날 임대차계약을 체결했습니다. 장인석의 전입일은 2021년 6월 15일, 점유개시일은 2021년 6월 16일, 확정일자는 2021년 6월 25일이며 보증금은 367,000,000원입니다.
말소기준은 2022년 7월 6일 서민금융진흥원 가압류 8,398,996원입니다. 임차인의 전입이 이보다 앞서므로 장인석에게는 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 4층 403호 · 갈현로25길 15-9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교 대상 면적 45.18㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 진민곤 (2021.04.16. 매매 · 거래가 367,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 367,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 매각 조건으로 인수 해소
핵심은 장인석의 전입이 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 장인석은 2021년 6월 15일 전입했고 말소기준 가압류는 2022년 7월 6일이므로 대항력이 있습니다. 2023년 7월 26일에는 보증금 367,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구 및 우선변제권 행사도 가능합니다. 원칙대로라면 배당 부족분이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장인석 | 전유부분 전부 · 주거 | 367,000,000원 | 2021.06.15 / 2021.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 장인석 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 표시되므로 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약이 없다는 가정의 시나리오 계산상 인수액은 1회 유찰 시 54,646,400원, 2회 유찰 시 117,277,120원이지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 3.97억은 확인 실거래보다 높다
티에스빌은 16세대, 2021년 3월 30일 사용승인된 건물입니다. 확인되는 비교 실거래는 2024년 7월 344,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이므로 가격대를 넓게 확정하기에는 한계가 있지만, 적어도 현재 신건 최저가가 확인 거래보다 낮다고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 42.46㎡ | 3 | 344,000,000원 |
현재 최저가 397,000,000원은 이 확인 거래가 344,000,000원의 115.4%입니다. 금액 차이는 53,000,000원입니다. 대항력 임차인이 있어도 현재 회차에서는 보증금 367,000,000원을 전액 배당할 수 있고, 확약 조건까지 있으므로 가격 비교의 기준은 실질취득액 397,000,000원입니다. 즉 신건 단계에서는 권리보다 가격 부담이 더 큰 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 1. 임차인 장인석 보증금 | 367,000,000원 | 367,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,398,996원 | 8,398,996원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 367,000,000원 | 15,243,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 397,000,000원 가정에서는 장인석 보증금 367,000,000원이 전액 배당됩니다. 서민금융진흥원 가압류에는 8,398,996원, 주택도시보증공사에는 15,243,004원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수는 매각 조건에 따라 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선일여자고등학교 남측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 약 6m 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 403호입니다. 냉난방·위생 및 급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,388,000원/㎡, 토지면적은 139.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 티에스빌은 16세대이며 확인 실거래가 1건이므로 가격 판단 시 표본의 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 장인석 전입 2021.06.15는 말소기준 2022.07.06보다 빠릅니다. 확약 조건을 제외하면 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
- 승계 중복 주의. 실제 임차인은 장인석 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금 367,000,000원을 별개의 임차보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 397,000,000원은 확인 실거래 344,000,000원보다 53,000,000원 높습니다. 현재 회차는 가격 할인 구간이 아닙니다.
- 표본 부족 반영. 비교 실거래가 1건뿐이므로 현장 상태·층·면적 차이를 직접 확인해 별도의 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 조건으로 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 367,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로워 보입니다. 실제로 장인석의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 유찰 시나리오만 기계적으로 보면 미배당 보증금이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 전제의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 397,000,000원은 확인 실거래 344,000,000원의 115.4%이고, 비교 거래도 1건뿐입니다. 권리 부담이 정리돼 있다는 이유만으로 현재 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리 위험은 조건부 해소, 신건 가격은 보수적으로 판단할 구간입니다.
