서울서부지방법원 2026타경50330. 서울 서대문구 북가좌동 대림에코빌 제1동 제2층 제201호로, 감정평가상 도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 박동근의 임차보증금 275,000,000원짜리 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2021.04.06, 확정일자는 2021.03.31이고, 말소기준권리인 2026.03.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
현재 회차 매각가를 256,000,000원으로 놓은 배당계산에서는 집행비용 4,384,000원을 제외한 251,616,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 23,384,000원이 남습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 부족분을 매수인이 인수해야 하지만, 이 사건은 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층201호 |
| 도로명 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 |
| 건물 | 2021년 1월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 문희자 · 2021.03.23 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 등기상 선언된 2026.03.18 강제경매개시결정입니다. 박동근의 주택임차권은 2024.04.12 등기됐지만, 임대차계약일 2021.03.22, 확정일자 2021.03.31, 전입·점유개시일 2021.04.06로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박동근 | 전유부분 전부 | 275,000,000원 | 2021.04.06 / 2021.03.31 | 대항력 우선변제 배당요구 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
대림에코빌(1-20)은 총 13세대, 2021.01.21 준공으로 집계돼 있습니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 29.92㎡이지만 동일 조건 실거래가 매칭은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가·최저가 256,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 7.5회, 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있습니다. 이는 이 소규모 다세대 물건군의 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 점검해야 할 신호입니다. 현재 회차는 감정가 100%인 신건이므로, 실거래 근거 없이 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 박동근 보증금 | 275,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 23,384,000원이며 통상 매수인 인수 대상이지만, 제출된 확약으로 실질 부담은 0원으로 반영합니다. 배당표의 신청채권자 미배당액은 275,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연가초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물이며, 승강기와 위생·급배수·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 포장도로와 북측 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,721,000원/㎡, 토지면적은 142.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 13세대 규모이며 경매 통계 평균 유찰 7.5회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 유동성 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 박동근 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가 256,000,000원의 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다.
- 유찰 이력 감안. 해당 물건군 경매 통계 평균 유찰 횟수가 7.5회이므로 신건 응찰 전 환금성과 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.09 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부처”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당모델에서도 현재 회차 기준 23,384,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 정리됐다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없고, 경매 통계 평균 유찰이 7.5회로 높아 가격과 환금성은 별개의 리스크입니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력을 원문으로 확인하고, 신건 256,000,000원이 실제 시장가격에 맞는지 별도로 검증하는 데 있습니다.
