서울남부지방법원 2025타경13816. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 에이동 204호, 전용 25.64㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 홍경희이고, 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 김만섭은 그보다 훨씬 앞선 2018.04.06. 전입·점유를 갖고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
이 사건의 배당가정에서는 김만섭의 임차보증금 204,000,000원에 배당액이 0원으로 계산되어 보증금 전액 204,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 234,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 438,000,000원으로, 최근 12개월 평균 188,000,000원의 약 233.0%, 최신 거래 230,000,000원의 약 190.4% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.64㎡ · 지하1층/지상5층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.03.19 · 28세대 |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류와 2025.12.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김만섭의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2018.04.06.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.04.25.에는 보증금 204,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기들이 사라진다는 사실보다 선순위 임차보증금 승계 부담을 먼저 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김만섭 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.04.06 | 204,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 보증기관 승계 아님 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2018.04.06., 주민등록일자와 점유개시일자 2018.04.06.이 기재되어 있고, 보증금은 증액분을 포함해 204,000,000원입니다. 확정일자는 최초 보증금 195,000,000원에 대해 2018.04.16., 2020.03.23.에 1,000,000원 증액분, 2022.03.15.에 8,000,000원 증액분이 기재되어 있습니다. 배당요구는 2024.04.25. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세 이상, 실질취득은 훨씬 높다
엘케이드림빌(504-80) 전용 25.64㎡와 매칭되는 최근 거래는 2026.08. 230,000,000원, 2026.06. 146,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 188,000,000원입니다. 더 오래된 2023.11. 거래 236,000,000원을 포함한 전체 평균은 204,000,000원이지만, 최근 흐름은 과거 구간보다 -20.3% 낮습니다. 따라서 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.64㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 25.64㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2023.11 | 24.00㎡ | 5 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.64㎡ | 2건 | 188,000,000원 |
현재 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.5%입니다. 즉 임차보증금을 고려하기 전부터 이미 최근 평균 거래가보다 높습니다. 여기에 매수인 인수액 204,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 438,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 대비 싸다”거나 “최저가가 낮다”는 관점으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 인수 · 임차인 김만섭 보증금 | 204,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 229,924,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,395,000,000원 중 예상 배당은 229,924,000원이며, 미배당액은 1,165,076,000원입니다. 임차보증금 204,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 실질취득
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 234,000,000원 | 204,000,000원 | 438,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 187,200,000원 | 204,000,000원 | 391,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 149,760,000원 | 204,000,000원 | 353,760,000원 |
유찰로 법원 최저매각가가 내려가더라도 이 사건의 인수액은 204,000,000원으로 유지됩니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득 353,760,000원은 최근 12개월 평균 188,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 모두 상회합니다. 따라서 판단 기준은 “몇 회 유찰됐는가”보다 인수액을 더한 총 취득부담이 최근 거래에 비해 어느 수준인가여야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 사용승인은 2018.03.19.입니다.
- 입지. 한광고등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북동측과 남서측으로 각각 약 6m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 3,210,000원/㎡, 토지면적은 630.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 28세대 규모이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -20.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 234,000,000원이 아니라 인수액까지 합친 438,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 김만섭의 대항력과 임차권등기, 배당 후 잔액의 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산은 임차보증금 배당 0원·인수 204,000,000원 구조입니다. 실제 배당표 확정 내용과 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 204,000,000원보다 최근 12개월 평균 188,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 가격을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 -20.3% 낮아진 상태이므로 과거 고가 거래만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 최저가보다 ‘인수 후 총액’이 중요하다
이 사건은 신건 최저가 234,000,000원만 놓고 보면 감정가와 같은 평범한 첫 회차처럼 보입니다. 하지만 실제 임차인 김만섭이 2018.04.06.부터 대항력을 갖고 있고, 현재 배당가정에서는 보증금 204,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 그 결과 현재 실질취득은 438,000,000원입니다.
가격 쪽에서도 우호적인 신호가 없습니다. 최저가만으로도 최근 12개월 평균 188,000,000원의 124.5%이고, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 최근 추세도 -20.3%입니다. 1회·2회 유찰을 가정해도 인수액 204,000,000원이 유지되므로 실질취득은 각각 391,200,000원, 353,760,000원입니다. 이 사건의 승부처는 법원 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총 취득부담입니다.
