서울남부지방법원 2025타경13887. 강서구 화곡동 라인파크 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이고, 2020.10.20 매매를 원인으로 2020.11.13 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
말소기준은 2022.04.04 국의 압류입니다. 길재덕은 임대차계약일 2020.08.25, 확정일자 2020.08.27, 주민등록·점유개시 2020.09.18로 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 24.86㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.10.23 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.11.13 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2019.10.25 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 1,320,000,000원은 2020.09.18 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.04 국의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 국·강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 관련자 3명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길재덕 | 2020.09.18 / 2020.08.27 | 255,000,000원 2022.11.14 경정 242,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| 김우성 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박재민 | 2025.09.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김우성·박재민은 모두 2025.09.01 전입으로 말소기준인 2022.04.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 길재덕은 선순위 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다. 따라서 권리분석의 중심은 길재덕 한 명의 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
라인파크는 총 12세대이고 대상면적은 24.86㎡입니다. 제공된 유사 면적 실거래 표본은 2025.07 거래 1건으로, 전용 26.72㎡·3층·거래가 216,190,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 216,190,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 26.72㎡ | 3 | 216,190,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 216,190,000원 |
최저매각가 225,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 이미 최저가 자체가 최근 거래보다 높습니다. 그런데 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함하면 현재 시뮬레이션상 실질취득은 258,950,000원으로 올라가 최신 거래의 약 119.8%입니다. 이 사건은 최저가가 내려가는 것만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 길재덕 보증금 | 255,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 길재덕에게 221,050,000원이 배당되고 33,950,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 선차감될 경우 후순위 배당뿐 아니라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 라인파크 402호입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2019.10.23입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡역(지하철 5호선) 남동측 인근으로, 다세대·도시형생활주택·학교·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 지표. 총 12세대이며 최근 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 225,000,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 경정 확인. 임차권등기의 255,000,000원이 2022.11.14 242,000,000원으로 경정돼 있으므로 최종 인정 보증금과 인수범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 선차감 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 김우성·박재민 점유관계 확인. 두 사람은 2025.09.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 및 명도관계는 확인이 필요합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가해 시뮬레이션상 실질취득액은 약 2.58억원 수준으로 거의 유지됩니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건은 후순위 등기가 많아 보여서 어려운 것이 아니라, 선순위 대항력 임차인이 있다는 한 가지 사실 때문에 분석의 결론이 달라집니다. 길재덕의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 6개월 이상 빠르고, 배당 부족액은 매수인에게 남습니다.
현재 회차 기준 최저가는 225,000,000원이지만 제공된 배당 시뮬레이션의 실질취득은 258,950,000원입니다. 최신 실거래 216,190,000원보다 높고, 1회·2회 유찰 뒤에도 인수액이 늘면서 실질취득 총액은 약 2.58억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “최종 보증금과 실제 배당 후 얼마를 인수하는가”입니다. 특히 255,000,000원에서 242,000,000원으로 경정된 임차보증금의 최종 효력을 확인하기 전에는 인수액을 확정적으로 볼 수 없습니다.
