서울서부지방법원 2026타경50626. 마포구 서교동 그린하우스 5층 501호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장연순이며 2023.01.16. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.12.12. 김명희 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 신한카드 주식회사와 윤수옥의 가압류, 김명희의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 현재 회차 691,750,000원은 물론, 1회 유찰 시 553,400,000원, 2회 유찰 시 442,720,000원 시나리오에서도 제공된 배당 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황을 외부관찰과 도면 등에 근거해 판단했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 권리표의 단순함과 실제 점유 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50626 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 457-7 그린하우스 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 월드컵북로7길 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 장연순 (2023.01.16. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 691,750,000원 / 691,750,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명희 / 122,323,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함하여 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.12. 을구 9번 김명희 근저당권입니다. 이후 설정된 2025.12.22. 신한카드 주식회사 가압류 10,309,671원, 2026.03.03. 윤수옥 가압류 150,000,000원, 2026.06.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 신고된 임차인 내역은 없고 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 691,750,000원입니다. 제공된 단지 정보는 그린하우스 11세대, 사용승인 기준일 2002.12.02., 경매물건 평균 유찰 0.0회로 집계돼 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 691,750,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 553,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 442,720,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 691,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,317,500원 |
| 1. 근저당 · 김명희 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,309,671원 | 10,309,671원 |
| 3. 가압류 · 윤수옥 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 392,122,829원 |
현재 회차 기준 채권 합계 290,309,671원은 전액 배당되는 계산이고, 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,317,500원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서교동주민센터 북측 인근에 위치하며, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 공공시설·공원·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 드라이비트·외장석재, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 202.3㎡의 사다리형 평지로 주거용 건물 부지로 이용 중이며 북동측 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,816,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문부재·임대관계 미상이었습니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함 매각되는 사건이므로 감정평가서와 매각물건명세서 원본에서 위치·형태·사용관계·평가 반영 여부를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 691,750,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 할인 여부를 단정하지 말고 인근 다세대 최근 거래와 개별 상태를 함께 확인하세요.
- 토지이용 규제. 감정요항표에는 서로 대상과 지정기간이 다른 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있으므로 매각기일 기준 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장과 가격 확인은 남는다
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2023.12.12. 김명희 근저당권을 말소기준으로 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 제공된 배당 계산상 매수인 인수액과 채권 미배당액은 모두 0원입니다.
다만 그것만으로 입찰 판단이 끝나는 물건은 아닙니다. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계와 내부상황을 직접 확인하지 못했고, 제시외 건물도 포함 매각됩니다. 게다가 신건 최저가 691,750,000원이 실제 시장가격과 어느 위치에 있는지 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수보다 실제 점유·제시외 부분·가격 검증”입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장과 시세를 확인하기 전까지 가격 매력도는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
