서울서부지방법원 2026타경50640. 갈현동 548, (유)갈현상가 8층 818호로 감정평가상 아파트(도시형생활주택/원룸형)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사돈피엠으로 2018.07.02 매매를 원인으로 130,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 선순위 주택임차권과 확약입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2021.11.23, 점유개시 2021.11.25, 확정일자 2021.10.18로 2025.02.28 압류보다 앞섭니다.
등기 순위만 보면 140,000,000원 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층818호 |
| 용도 / 면적 | 아파트(도시형생활주택/원룸형) · 21.27㎡ · 지상 9층 건물 내 8층 818호 |
| 사용승인 | 2018.01.25 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 · 2018.07.02 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 155,867,944원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.28 은평세무서장의 압류입니다. 그보다 앞서 2024.02.22 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 계약일 2021.10.14, 확정일자 2021.10.18, 전입 2021.11.23, 점유개시 2021.11.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 권리입니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금의 인수 문제가 생길 수 있으나, 이 사건은 잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
| 권리자 | 내용 | 보증금 | 권리 판단 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.11.23 · 확정 2021.10.18 배당요구 2024.02.22 | 140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 승계 실제 임차인 0명 |
② 시세 비교 — 81.7%지만 거래 표본이 적다
유호루하스 21.27㎡에 매칭되는 거래는 1건으로, 2022.04 7층 175,000,000원입니다. 집계된 평균·최저·최고·최근 기준 금액도 모두 175,000,000원이며, 현재 최저매각가 143,000,000원은 그 금액의 81.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 21.27㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 집계 | 21.27㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가 143,000,000원이 175,000,000원보다 낮지만, 확인되는 거래가 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.04입니다. 따라서 81.7%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기보다는, 입찰 시점의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 155,867,944원 | 198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,000,000원 가정에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 198,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 155,669,944원입니다. 매수인 인수는 현재 회차 기준 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 114,400,000원 | 28,001,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 91,520,000원 | 50,527,360원 | 실질 0원 |
1·2회 유찰 시 표의 ‘룰상 인수’는 배당 부족분을 기준으로 한 금액입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 해당 권리의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동 주민센터 동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 연신내역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 9층 건물이며 사용승인일은 2018.01.25입니다. 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장, 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장답사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 실제 내부구조·이용현황이 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 승계·신고로 분류되므로 140,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.08.21 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원 경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 집계 시세 175,000,000원은 2022.04 거래 1건이므로, 2026.10.13 입찰 전에 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 원룸형 내부 상태와 실제 이용현황을 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건의 표면만 보면 140,000,000원 선순위 주택임차권 때문에 인수 위험이 크게 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 집계된 175,000,000원의 81.7%지만, 그 비교 근거가 2022.04의 단 1건 거래라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 여기에 2026.08.21 공매공고까지 존재하므로, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 확약의 적용 범위·공매 진행 상태·현재 시세의 재확인입니다.
