서울서부지방법원 2026타경50664. 은평구 역촌동 파크원 5층 502호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 고완석이며 2020.10.26. 매매를 원인으로 2020.11.04. 소유권을 취득했고 거래가액은 248,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권보다 앞선 실제 점유·전입입니다. 윤준혜는 2020.10.20. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.11.04. 점유를 시작, 2020.11.06. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2022.07.04. 국의 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서는 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 41-53 파크원 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로 57-5 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 29.79㎡ 대상 |
| 소유자 | 고완석 (2020.11.04. 소유권 취득 · 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.07.04. 갑구 5번 국의 압류입니다. 윤준혜의 임차권등기 자체는 2022.12.23.이지만, 주민등록은 2020.11.06., 점유개시는 2020.11.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.10.20.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤준혜 | 5층 502호 전유부분 전부 | 248,000,000원 | 2020.11.06 / 2020.10.20 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높고, 추세도 하락
파크원은 2019.05.29. 사용승인된 8세대 규모 건물입니다. 비교 가능한 거래는 전용 28.95㎡로, 대상면적 29.79㎡와 면적 매칭된 표본입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 234,750,000원, 최신 거래는 2025.10. 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.95㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2025.04 | 28.95㎡ | 6 | 224,500,000원 |
| 2023.09 | 28.95㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,750,000원 |
신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.2%입니다. 최신 거래 245,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 3건 평균은 238,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 거래가격은 이전 표본 대비 -4.2% 추세여서, 현재 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 윤준혜 보증금 | 248,000,000원 | 248,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 15,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 268,000,000원 가정에서는 임차인 윤준혜 보증금 248,000,000원이 전액 우선배당되고 주택도시보증공사에는 15,448,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당은 232,552,000원입니다. 국의 압류와 관련한 실제 조세채권액은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 268,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 214,400,000원 | 37,401,600원 | 확약 이행 전제 0원 |
| 2회 유찰 시 | 171,520,000원 | 79,681,280원 | 확약 이행 전제 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 이 사건은 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 그 기계적 인수액을 매수인의 실질 부담으로 그대로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장, 지하철 6호선 역촌역·응암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 502호이며 개별난방·도시가스·승강기·주차장·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형 토지이며 북측 및 서측으로 진흥로와 접합니다. 공시지가는 4,293,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 파크원은 총 8세대로, 비교 거래 표본도 3건에 그쳐 가격 판단 시 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재를 전제로 검토. 윤준혜는 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 실질 인수 0원 결론은 확약 조건 때문이지 대항력이 없어서가 아닙니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 234,750,000원의 114.2%이고 최신 거래 245,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -4.2%이므로 과거 전체 평균 238,166,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 조세채권 확인. 2022.07.04. 강서세무서장 관련 국의 압류가 말소기준입니다. 실제 체납세액과 배당 순위는 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있으므로 입찰 전 적용 범위와 현재 효력을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 표면만 보면 보증금 248,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다롭습니다. 하지만 매각물건명세서상 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 위험의 핵심은 해소된 셈입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 234,750,000원의 114.2%이고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -4.2%인 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 신건 가격에는 메리트가 부족한 다세대”로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
