서울서부지방법원 2026타경50677. 서울 용산구 한남동 이태리하우스 101동 206호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·주방·거실·욕실 등으로 구성돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이고 대상 호수는 2층입니다. 소유자는 이의정이며, 2019.03.04. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2025.02.13. 안양만안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,404,000,000원이고, 2026.06.12. 안양만안새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.06.26. 이 근저당권은 웰컴저축은행주식회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 기준권리 뒤의 근저당·가압류·압류·가등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50677 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 한남동 809 이태리하우스 101동 206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 용산구 한남대로27길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방·거실·욕실 등 · 지상 5층 건물 내 2층 206호 |
| 동일평형 기준 | 84.5㎡ |
| 소유자 | 이의정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,947,000,000원 / 1,947,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양만안새마을금고 / 1,181,161,460원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기는 성격 확인
말소기준권리는 2025.02.13. 설정된 안양만안새마을금고의 근저당권 1,404,000,000원입니다. 이후 스타에셋대부금융주식회사 근저당권, 경매개시결정, 웰컴저축은행·제이비우리캐피탈·국민은행 가압류, 국 압류, 최우현 근저당권 및 2026.08.26. 소유권이전청구권가등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액이 0원이라는 점과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 18.425억보다 신건 19.47억이 높다
대성이태리하우스의 동일 평형 실거래 자료입니다. 전체 8건 평균은 1,665,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 4건 평균 1,842,500,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최신 거래는 2026.08. 2층 84.5㎡의 1,770,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.5㎡ | 2 | 1,770,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 3 | 1,950,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 5 | 1,950,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 3 | 1,700,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 5 | 1,650,000,000원 |
| 2023.11 | 84.5㎡ | 3 | 1,440,000,000원 |
| 2021.08 | 84.5㎡ | 5 | 1,420,000,000원 |
| 2021.06 | 84.89㎡ | 3 | 1,440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 1,842,500,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래군보다 23.9% 높은 수준으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 1,947,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%이고, 최신 거래 1,770,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 1,665,000,000원과의 격차를 근거로 가격 매력을 평가하면 안 되며, 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,947,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,870,000원 |
| 2. 근저당 · 안양만안새마을금고 | 1,404,000,000원 | 1,404,000,000원 |
| 3. 근저당 · 스타에셋대부금융주식회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 34,996,344원 | 34,996,344원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 54,628,534원 | 54,628,534원 |
| 6. 근저당 · 최우현 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 100,389,670원 | 100,389,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,115,452원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,856,014,548원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 69,115,452원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,947,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,557,600,000원 | 316,390,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,246,080,000원 | 624,795,348원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여가 69,115,452원이지만 1회 유찰 시부터 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한강진역(지하철 6호선) 남동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 한강진역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 206호이며 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 7미터 내외, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 단지·거래. 대성이태리하우스는 49세대이며 준공일은 2006.07.25입니다. 동일 평형 실거래는 8건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2026.08.26. 소유권이전청구권가등기의 담보가등기 여부와 매각물건명세서상 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현황조사·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,665,000,000원보다 최근 12개월 평균 1,842,500,000원과 최신 거래 1,770,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 105.7%이므로 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 있으며 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 해당 거래의 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준권리 이후의 권리도 제공된 판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2026.08.26. 가등기의 성격은 반드시 확인해야 하고, 임대관계 역시 미상입니다. 무엇보다 신건 최저가 1,947,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,842,500,000원의 105.7%이며 최신 거래 1,770,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름이 과거보다 23.9% 높아진 점은 확인되지만, 현재 가격 자체를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 기준권리 이후 소멸 구조, 가격은 최근 시세 이상, 가등기와 실제 점유관계는 원본 확인이 핵심인 사건입니다.
