서울서부지방법원 2026타경50698. 은평구 역촌동 52-52의 지하 1층·지상 5층 주상복합 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층부터 지상 3층까지는 근린생활시설, 4층과 5층은 각 1세대 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 172.6㎡, 제2종일반주거지역이며 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,898,405,600원입니다.
등기상 말소기준은 2018.08.22 길음중앙새마을금고 근저당권 520,000,000원입니다. 2025.12.08 설정된 한국홀딩스대부주식회사 근저당 375,000,000원, 제이케이자산관리대부 근저당 45,000,000원, 2025.12.11 박종근 전세권 40,000,000원, 2026.07.06 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임대차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50698 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 52-52 · 서울특별시 은평구 갈현로15길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하1층~3층 근린생활시설 · 지상4층~5층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 주상복합 |
| 소유자 | 안영진 · 2001.02.21 소유권이전 |
| 토지 | 172.6㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 3,748,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,898,405,600원 / 1,898,405,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국홀딩스대부 주식회사 / 272,414,384원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 제시외 건물 | 옥탑층 위반건축물 표기 · 옥상 좌 3㎡, 중앙 8㎡, 우 12㎡ 다용도 무단증축 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리 뒤의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인은 실제 5명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 특히 문이식은 2002.01.31 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 20,000,000원에 우선변제권이 없어, 배당 추정상 보증금 전액 20,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문이식 1층 우측호 | 2002.01.31 | 20,000,000원 600,000원 | 2026.08.25 | 有 | 無 | 20,000,000원 |
| 김가영 1층 좌측호 | 2024.11.15 | 20,000,000원 600,000원 | 2026.08.28 | 無 | 미상 | 0원 |
| 홍기주 2층 · 교회 | 2025.11.25 | 25,000,000원 550,000원 | 2026.08.24 | 無 | 미상 | 0원 |
| 허승무 3층 · 의류 사업장 | 미상 | 10,000,000원 600,000원 | 2026.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안종혁 5층 | 2001.04.09 | 미상 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 가격·회차 — 신건 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,898,405,600원입니다. 여기에 배당으로 회수되지 않고 매수인이 인수하는 문이식 보증금 20,000,000원을 더하면, 확인된 범위의 최소 실질취득액은 1,918,405,600원입니다. 안종혁과 허승무의 승계 가능 금액은 아직 확정되지 않았으므로 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
별도 실거래 비교값은 제시되지 않아 감정가나 최저가가 현재 시장가격보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,898,405,600원 | 0원 | 897,021,544원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,518,724,480원 | 0원 | 521,137,235원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,214,979,584원 | 0원 | 220,429,788원 | 20,000,000원 |
회차별 배당 추정은 채권최고액 기준이며, 문이식 20,000,000원 인수와 안종혁·허승무의 미확정 승계 위험은 채권 미배당액과 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,898,405,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,384,056원 |
| 인수 · 임차인 문이식 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 길음중앙새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국홀딩스대부주식회사 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제이케이자산관리대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 전세권 · 박종근 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 897,021,544원 |
현재 회차 추정에서는 배당표상 채권 980,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 문이식 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1994.02.03 사용승인. 지하1층~3층은 근린생활시설, 4층~5층은 각 1세대 주택입니다. 지층 노래방은 공실, 1층은 식당·한정식도시락, 2층은 축복교회, 3층은 사무실로 조사됐습니다.
- 입지. 구산중학교 남동측 인근이며 상업·주상용 건물, 단독·다세대주택, 공동주택, 학교, 근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 172.6㎡, 제2종일반주거지역, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 3,748,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 옥탑층 좌 3㎡·중앙 8㎡·우 12㎡의 다용도 무단증축이 위반건축물로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문이식 인수액 반영. 최저가 1,898,405,600원 외에 확인된 보증금 인수 20,000,000원을 별도 자금으로 계산해야 합니다.
- 안종혁 보증금 확인. 2001.04.09 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 승계액을 확정할 자료 확인이 핵심입니다.
- 허승무 점유 확인. 보증금 10,000,000원·월세 600,000원이지만 전입일과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제·승계 여부가 미확정입니다.
- 옥탑 위반건축물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 옥상 좌 3㎡, 중앙 8㎡, 우 12㎡ 무단증축 표기를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 추정의 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 897,021,544원 소유자 잔여액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교값이 없어 감정가·최저가의 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 권리상 부담과 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “소멸권리보다 미상 임차관계가 더 중요하다”
이 사건의 등기 구조 자체는 말소기준이 명확합니다. 2018.08.22 길음중앙새마을금고 근저당 이후의 한국홀딩스대부·제이케이자산관리대부 근저당, 박종근 전세권, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 그 뒤의 등기가 아니라 말소기준보다 이른 점유와 미상 임대차입니다.
문이식의 보증금 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있어, 현 최저가 기준 확인된 최소 실질취득액은 1,918,405,600원입니다. 더 중요한 안종혁은 전입일이 2001.04.09이지만 보증금이 미상이고, 허승무는 보증금 10,000,000원이 확인되나 전입일이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수 2,000만원으로 끝나는 물건”으로 단정할 수 없습니다. 옥탑층 무단증축 표기와 근린시설·주택 복합 이용까지 함께 감안하면, 입찰 전 해결해야 할 핵심은 미상 점유자의 권리와 금액을 확정하는 것입니다.
