서울서부지방법원 2026타경50743. 마포구 신공덕동 갑을명가시티1 4층 405호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔 주거용)입니다. 권리분석의 핵심은 2020년 8월 28일 전입·점유를 시작한 임차인 김정현입니다. 말소기준인 2022년 10월 6일 임수영 가압류보다 전입이 약 2년 빠르기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 150,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 144,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,816,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 141,184,000원이 배당되고, 계산상 8,816,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 4층 405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔 주거용)으로 이용 중 |
| 건물 | 2016.11.04 사용승인 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 고은애 · 2021.12.13 매매 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.10.06 임수영 가압류 300,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인 김정현은 전입·점유가 2020.08.28로 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유만으로 후순위로 볼 수 없습니다. 실제 대항력의 기준은 전입·점유 시점입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2020.08.28 | 2021.07.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG 표기 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정현은 임대차계약 후 2020.08.28 전입·점유를 시작했고, 보증금은 150,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.06에 접수됐지만 그보다 앞선 전입일을 기준으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 비교 가능한 최신 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 144,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 등기상 2021년 말부터 2022년 사이 150,000,000원 및 166,000,000원의 매매가액 기록이 있으나, 이는 현재 시점의 거래가격을 대신할 수 있는 자료가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 150,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 임수영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 8,816,000원입니다. 그러나 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위가 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 임차보증금 구조
| 회차 | 매각가 | 조건 반영 전 인수계산 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 8,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 115,200,000원 | 37,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,160,000원 | 59,898,880원 | 0원 |
대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질 취득액이 보증금 수준으로 고정되는 것이 일반적입니다. 이 사건도 조건 반영 전 계산만 보면 그 구조를 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 부족분이 매수인에게 승계되지 않는다는 점이 결정적 차이입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구 공덕동 한겨레신문사 서측 인근으로 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 신공덕삼성래미안2차·3차 아파트단지와 공덕초등학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 5호선·6호선 환승역인 공덕역이 있으며, 만리재로 노선버스 정류장도 인근에 있습니다.
- 이용상태. 2016.11.04 사용승인된 건물로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25m의 만리재로에 접하고, 남서측으로 폭 2~3m 완경사 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 세부 금액을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 144,000,000원이 현재 시장가격 대비 어떤 수준인지 별도 비교가 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔 주거용)이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 잔금납부와 배당, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 어떤 순서로 처리되는지 원문 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”에서 끝내면 안 되는 사건
이 물건은 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고 보증금 150,000,000원이 최저가 144,000,000원보다 커서, 표면적으로는 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 단순 배당계산에서도 8,816,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각조건은 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심은 “대항력 있음” 자체보다 그 대항력이 매각조건에 의해 어떻게 정리되는지입니다. 다만 세금 압류의 실제 배당 우선순위와 현재 시장가격에 대한 비교자료가 부족하므로, 이 물건을 단순히 “권리가 정리됐으니 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 조건부로 정리되지만 가격과 세금 배당순서는 추가 확인이 필요한 사건입니다.
