서울서부지방법원 2026타경50756. 은평구 응암동 아너스카운티 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 경매개시결정 자체보다 2025.09.08 등기된 이승수의 주택임차권입니다. 등기에는 임차보증금 195,000,000원, 임대차계약일자 2023.07.27, 주민등록일자·점유개시일자 2023.08.25, 확정일자 2023.07.27이 기재돼 있습니다.

그 주택임차권은 데이터상 말소기준으로 선언된 2026.07.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 매수인이 인수할 가능성을 먼저 점검해야 하는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 별도의 조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건 존재

권리 흐름상 가장 중요한 것은 2025.09.08 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 195,000,000원이며 건물 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 임차인 자료의 대항력 판정값은 확정되어 있지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등기에는 주민등록일자와 점유개시일자 2023.08.25가 적혀 있지만, 최종 대항력 여부는 원본과 실제 점유·전입 관계를 함께 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 실거래 근거가 없어 신건 가격 판단은 보류

아너스카운티는 총 7세대, 사용승인일 2019.04.10인 건물입니다. 대상 면적은 27.16㎡이지만, 해당 면적과 일치하는 실거래 비교표본은 확인되지 않았고 최근 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 248,000,000원이 주변 실거래 대비 비싼지 싼지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

현재 회차 248,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 200,823,944원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 42,904,056원입니다. 집행비용은 4,272,000원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 확약 조건 반영 시 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 녹번역(지하철3호선) 남동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 녹번역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수설비·난방시설·주차장·승강기 등이 구비된 것으로 추정돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 광대로, 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 다세대주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,420,000원/㎡, 토지면적은 196.0㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 도시철도 저촉·접함 사항이 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 선순위 구조 확인. 주택임차권등기일 2025.09.08이 경매개시결정일 2026.07.06보다 앞섭니다. 확약 조건이 핵심 안전장치입니다.
• 대항력 최종 대조. 등기에는 주민등록일자·점유개시일자 2023.08.25가 적혀 있으나, 임차인 판정은 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 현황조사와 전입·점유 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 동일 면적 실거래 비교표본과 최근 매각금액이 확인되지 않아 248,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
• 유찰 시 배당구조. 1회 유찰 가정 매각가는 198,400,000원, 신청채권 미배당은 6,001,544원이며, 2회 유찰 가정 매각가는 158,720,000원, 미배당은 45,126,024원입니다. 다만 확약 조건이 유효하면 이 미배당을 매수인 인수액으로 곧바로 보아서는 안 됩니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약 조건을 먼저 본다”

이 사건은 겉으로는 선순위 주택임차권 때문에 인수형으로 보이지만, 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명확히 적혀 있다는 점이 핵심입니다. 그 조건이 이행되면 등기상 보증금 195,000,000원과 별개로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 248,000,000원이지만 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약 조건을 원본에서 재확인하고, 가격은 주변 실거래를 별도로 검증하는 구조로 접근하는 것이 핵심입니다.