서울남부지방법원 2025타경13954. 가산동 제이파크빌 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권혁민이며 2019년 11월 13일 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 압류나 경매개시결정 자체가 아니라, 그보다 앞서 전입한 임차인 송제현입니다. 송제현은 2019년 12월 20일 주민등록을 마쳤고 2019년 12월 21일 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 잡힌 2023년 9월 12일 중랑구 압류보다 훨씬 앞섭니다.
등기부에는 송제현의 주택임차권이 2024년 1월 12일 등기돼 있고, 임차보증금은 188,000,000원입니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 본 사건 배당안은 송제현에게 배당액을 0원으로 두고 188,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 148-13 제이파크빌 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 |
| 소유자 | 권혁민 (2019.11.13 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급 | 2026.09.30 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부의 하나은행 근저당은 2015년 12월 28일 설정됐지만 2016년 2월 29일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023년 9월 12일 중랑구 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 2026년 압류는 매각으로 소멸 처리되지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 그보다 앞선 주민등록·점유 관계가 중요합니다. 송제현의 주민등록일은 2019년 12월 20일로 말소기준보다 앞서므로, 본 사건에서는 대항력 있는 임차인으로 처리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송제현 | 188,000,000원 | 2019.12.20 / 2024.01.12 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
송제현의 임차권등기에는 임대차계약일자 2019년 11월 13일과 2021년 12월 17일, 확정일자 2019년 11월 15일 및 증액분에 대한 2021년 12월 20일 기록이 있습니다. 보증금은 2021년 12월 17일 5,000,000원이 증액돼 총 188,000,000원입니다. 다만 본 사건 배당안은 우선변제권 없이 송제현의 예상배당을 0원으로 처리하고 있어, 현재 권리분석에서는 보증금 전액 인수 구조를 기준으로 봐야 합니다.
2024년 4월 23일의 을구 3-2번은 새로운 임차인이 아니라 기존 을구 3번 주택임차권의 확정일자 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 송제현 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 인수 · 송제현 임차보증금 | 188,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,148,000원 |
현재 배당안에서는 집행비용 3,852,000원, 주택도시보증공사 183,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 31,148,000원으로 계산됩니다. 송제현 보증금은 예상배당 0원, 매수인 인수 188,000,000원으로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 218,000,000원 | 183,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 11,841,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 46,233,280원 |
1회 유찰부터 매각가는 송제현의 보증금 188,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 단순히 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 낙찰대금과 미배당 인수분을 합친 실질취득 부담을 기준으로 확인해야 하며, 유찰 자체가 임차보증금 부담을 없애 주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세일중학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 정방형 토지로 도시형생활주택 단지형 다세대주택 건부지이며 북서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 별도로 계산. 현재 분석상 송제현 보증금 188,000,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 입찰가만으로 총 취득부담을 판단하지 마세요.
- 매각물건명세서 문구 재확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차인” 및 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구가 핵심입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 배당안에서는 송제현의 배당이 0원으로 계산됩니다. 매각기일 전 배당요구·채권변동과 최종 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 을구 3-2번은 새로운 임차인이 아니라 을구 3번의 확정일자 경정입니다. 실제 임차인은 송제현 1명으로 분석됩니다.
- 신청채권자 배당. 신건에서는 주택도시보증공사 청구 183,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰부터 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류를 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’가 아니라 ‘인수액’을 사는 경매
신건 최저가는 218,000,000원이고 감정가와 같습니다. 그러나 현재 권리구조를 그대로 적용하면 송제현의 대항력 있는 임차보증금 188,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 단순 낙찰대금 기준이 아니라 406,000,000원의 실질취득 부담으로 접근해야 합니다. 주택임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 이 보증금 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 최종 배당 후 임차보증금이 얼마 남아 매수인에게 넘어오는가입니다. 현재 자료상 그 금액은 188,000,000원 전액입니다. 시세 실거래 비교가 제시되지 않은 만큼 가격의 절대적 저가 여부를 단정하기보다는, 먼저 이 인수 위험을 입찰가에 정확히 반영하는 것이 우선입니다.
