서울북부지방법원 2024타경2760. 창동 북한산아이파크 제506동 제16층 제1604호 아파트입니다. 현재 소유자는 김두경·문지영 공유이고, 2017.05.10. 거래가액 560,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 이 사건의 말소기준이며, 최초 채권최고액은 458,150,000원, 2019.10.17. 변경등기상 채권최고액은 428,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정이고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 별도로 볼 필요가 있습니다. 감정가는 1,040,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 832,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 1,048,333,333원, 최신 거래는 2026.09. 1,145,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.4%이지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.3% 낮은 흐름이므로 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경2760 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로136길 28, 제506동 제16층 제1604호 (창동,북한산아이파크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 119.1731㎡ · 24층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 김두경·문지영 (각 2분의 1, 2017.05.10. 거래가액 560,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 832,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 268,224,539원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.05.10. 하나은행 근저당권이고, 이후 하나은행의 추가 근저당 3건, 동수원새마을금고 근저당, 신용보증기금 가압류, 국·도봉구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 신한은행·중소기업은행·국민은행·우리은행·하나은행의 선행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 추세는 하락
북한산아이파크5차 동일면적 119.17㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 1,077,500,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 1,048,333,333원이고 최신 거래는 2026.09. 1,145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 119.17㎡ | 18 | 1,145,000,000원 |
| 2026.07 | 119.17㎡ | 11 | 1,140,000,000원 |
| 2026.01 | 119.17㎡ | 14 | 1,110,000,000원 |
| 2025.12 | 119.17㎡ | 17 | 1,150,000,000원 |
| 2025.11 | 119.17㎡ | 22 | 1,045,000,000원 |
| 2025.10 | 119.17㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.17㎡ | 6건 | 1,048,333,333원 |
현재 최저가 832,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.4%입니다. 최신 거래 1,145,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세가 -5.3%로 나타나므로, 단순히 전체 평균 1,077,500,000원만 기준으로 가격 여유를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 832,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,720,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 11) | 458,150,000원 | 458,150,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 13) | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하나은행(을구 14) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 동수원새마을금고 | 129,800,000원 | 39,130,000원 |
| 5. 근저당 · 하나은행(을구 16) | 76,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 121,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,110,250,000원, 채권자 예상배당은 821,280,000원, 미배당은 288,970,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 창동 가인초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·4호선 창동역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2004.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물 내 16층이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 북한산아이파크5차는 2,061세대이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·준주거지역 등에 걸쳐 있고 철도보호지구·교육환경보호구역 등 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 1,077,500,000원보다 최근 12개월 평균 1,048,333,333원과 최신 거래 1,145,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.3%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 288,970,000원이 발생해도 매수인 승계액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개입니다.
- 권리 원본 대조. 2017.05.10. 하나은행 근저당을 말소기준으로 삼아 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 현장 확인. 감정평가상 정확한 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 매각기일 전 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.05.10. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 832,000,000원이 최근 12개월 평균 1,048,333,333원의 79.4%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.3%인 만큼, 전체 평균 대비 할인폭만 보고 판단하기보다 최신 거래와 향후 가격 흐름을 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
