🏷️ 64% 🛡️ 인수 0원 👤 임차인 1명 📉 평균 유찰 4.5회
서울북부지방법원 2024타경3688. 성북구 동선동1가 코아루센타시아 2층 213호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에이치에스이노베이션이고, 2018.01.09 하나은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 하나은행의 240,000,000원 근저당, 무궁화캐피탈주식회사의 9,100,000,000원 근저당, 국·성북구의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 기재된 이원준의 전입일은 2019.02.28입니다. 말소기준일 2018.01.09보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 매각물건명세서에는 인수할 권리 해당사항 없음으로 명시돼 있고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 2층213호 (동선동1가,코아루센타시아) |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 33.18㎡ · 철근콘크리트조 11층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 213호·214호는 상호 경계 구분 없이 하나의 스터디카페로 이용하였으나 현재 이용상태 미상 |
| 현황 특이사항 | 213호·214호와 215호·216호까지 경계벽 없이 드림스터디카페로 이용되었고 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치에스이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 498,000,000원 / 318,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 363,611,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.01.09 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 무궁화캐피탈주식회사 근저당, 국·성북구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 무궁화캐피탈주식회사 근저당에는 2025.04.01 근질권 설정이 이어져 있으나, 배당표상 매각대금은 선순위 하나은행 근저당에서도 부족해 후순위 채권에는 배당이 발생하지 않는 구조입니다.
임차인 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원준 | 213호 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리인 2018.01.09 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본이 직접 비교 대상은 아니다
코아루센타시아 실거래 자료의 대상면적은 33.18㎡지만, 확보된 거래 표본은 49.07㎡·55.95㎡·84.15㎡·84.46㎡·113.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 645,666,666원 대비 최저가 비율이 49.4%라고 해도, 이를 곧바로 “시세의 절반”이나 “매우 저렴”으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.95㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.02 | 84.15㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2024.05 | 113.02㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2024.01 | 113.02㎡ | 8 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2023.03 | 113.02㎡ | 6 | 726,000,000원 |
| 2022.04 | 84.15㎡ | 10 | 885,000,000원 |
최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 645,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 327,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 2.0%입니다. 다만 최신 거래 역시 면적이 55.95㎡로 본건 33.18㎡보다 크기 때문에, 현재 최저가 318,720,000원과 단순 금액 비교만으로 적정가를 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,262,080원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 528,000,000원 | 313,457,920원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,868,000,000원 가운데 예상 배당액은 313,457,920원이며, 미배당액은 9,554,542,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 4호선 성신여대입구역 북동측 인근이며 음식점·주점·위락시설·점포·주상복합빌딩·단독주택·다세대주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 용도·건물. 근린시설이며 철근콘크리트조 11층 건물의 2층입니다. 공용 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 8,090,000원/㎡입니다. 토지는 2,597.8㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.5회, 낙찰률 0.0%로 나타나며 본건도 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 상태 확인. 213호·214호와 215호·216호까지 경계벽 없이 사용된 현황을 현장에서 확인하고, 공부상 구분과 실제 점유·시설 상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이원준의 전입은 2019.02.28로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 명세서와 현황을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 평균 645,666,666원과 최저가 318,720,000원의 단순 비율은 49.4%지만 실거래 면적이 본건 33.18㎡와 일치하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 318,720,000원이며, 3회 유찰 시 254,976,000원, 4회 유찰 시 203,980,800원으로 제시돼 있습니다.
- 현재 공실 현황. 매각물건명세서 비고상 213호부터 216호까지 통으로 사용되던 드림스터디카페는 현재 공실입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
권리구조만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 2018.01.09 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2019.02.28로 뒤에 있어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 498,000,000원의 64%인 318,720,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 표본은 본건 33.18㎡와 면적이 맞지 않습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 213호부터 216호까지 경계벽 없이 사용된 현황, 평균 4.5회의 경매 유찰 통계가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 가격의 비교 가능성과 현장 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
