서울남부지방법원 2025타경13981. 방화동 제이스빌 제2층 제203호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금 260,000,000원의 대항력입니다. 심승섭은 2021.04.16 전입, 2021.03.29 확정일자를 갖고 있고, 말소기준은 그보다 뒤인 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 262,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 4,468,000원을 먼저 차감하면 심승섭에게 돌아가는 예상배당은 257,532,000원이고, 보증금 가운데 2,468,000원이 미배당으로 남습니다. 즉 이 물건은 최저가만 보고 262,000,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 게다가 최근 12개월 확인 거래는 240,000,000원으로, 신건 최저가부터 이미 최근 시세보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제2층 제203호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) · 28.73㎡ |
| 소유자 | 윤완진 (2021.04.23 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 이후 국·강서구·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 심승섭의 전입은 2021.04.16, 확정일자는 2021.03.29로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심승섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 | 2021.03.29 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 이경자 | 미상 | 2025.10.28 | - | - | 대항력 없음 | - | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명으로 조사됐습니다. 이경자는 2025.10.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반대로 심승섭은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 배당요구도 했기 때문에, 이 사건의 실질 인수 위험은 심승섭 보증금의 미배당 잔액에 집중됩니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
제이스빌(645-32)은 20세대, 사용승인일은 2020.12.31입니다. 대상 면적 28.73㎡와 매칭되는 최근 거래는 2025.08의 28.29㎡·5층 240,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.29㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.73㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 여기에 현재 회차에서도 미배당 임차보증금 2,468,000원이 별도로 남습니다. 따라서 이 물건을 “감정가보다 싸게 살 수 있는 경매”로 보는 것은 맞지 않습니다. 현재 가격 자체가 최근 거래보다 높고, 권리상 인수까지 붙는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 심승섭 보증금 | 260,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 심승섭 보증금 중 2,468,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 방화중학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·다가구주택 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 제2층 제203호이며 사용승인일은 2020.12.31입니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역 등이 포함됩니다.
- 가격·환금성. 확인된 최근 거래는 240,000,000원 1건이며, 제이스빌 경매 통계는 평균 유찰 13.0회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 심승섭 미배당액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 2,468,000원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 낙찰가와 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 54,134,400원, 2회 유찰 시 인수 95,467,520원으로 커집니다. 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 이경자 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 확인이 필요합니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 최근 12개월 실거래는 240,000,000원이고 신건 최저가는 그보다 높은 262,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수가 커진다”
이 사건은 낮아지는 최저가만 보면 판단이 왜곡되기 쉽습니다. 심승섭은 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차에서도 보증금 2,468,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰되면 낙찰가는 209,600,000원, 167,680,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 54,134,400원, 95,467,520원으로 커집니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 확인된 최근 12개월 거래는 240,000,000원인데 신건 최저가가 이미 109.2% 수준입니다. 여기에 제이스빌 경매 통계의 평균 유찰 13.0회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 각 회차 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합쳐 실제 부담을 계산하는 것입니다.
