서울남부지방법원 2025타경13985. 화곡동 더숨153 제104동 6층 602호, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조주연은 2021.08.25 매매를 원인으로 2021.09.30 소유권을 취득했고 거래가액은 295,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 올라온 임차권입니다. 김판섭은 임대차계약일 2021.08.25, 확정일자 2021.09.06, 전입·점유개시일 2021.09.16이며 보증금은 295,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.18이어서 임차인의 대항력·우선변제권이 앞섭니다.
통상 구조만 보면 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차보증금이 배당되고, 현재 296,000,000원 매각가 가정에서는 임차인 배당액이 291,056,000원, 미배당액이 3,944,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 내용입니다. 따라서 김판섭 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 룰상 미배당액 3,944,000원은 아래 표에 별도로 병기합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 조주연 (2021.08.25 매매 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김판섭 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고 임차인은 없습니다. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 3,944,000원이지만, 특별매각조건상 해당 임차권의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 권리는 정리돼도 가격은 최근 거래보다 높다
더숨153은 2021.07.15 준공, 총 134세대이며 비교 대상 면적은 17.21㎡입니다. 실거래 전체 평균은 260,833,333원이지만, 이 수치에는 2021~2022년의 250,000,000원~280,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 18.1㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 16.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
가장 최신 거래는 2026.02의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득액 296,000,000원은 이 최근 시세의 164.4%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -32.9%로 내려와 있어, 전체 평균 260,833,333원만 보고 가격을 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 김판섭 보증금 | 295,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김판섭 보증금의 미배당액은 3,944,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 특별조건 없이는 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 296,000,000원 | 3,944,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,800,000원 | 62,315,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 109,012,160원 | 실질 0원 |
이 표의 ‘룰상 매수인 인수’는 선순위 임차보증금 미배당액을 그대로 승계한다고 보았을 때의 계산값입니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있으므로 김판섭 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 따라서 실제 가격 판단은 각 회차의 매각가 자체를 최근 시세와 비교하는 방식이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 602호이며, 도시가스 난방·급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 각각 약 6M, 4M, 4M 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 최신 거래 180,000,000원, 최근 12개월 평균 180,000,000원이며 최근 거래군은 과거보다 -32.9% 낮은 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 260,833,333원보다 최신 180,000,000원과 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -32.9% 낮습니다. 신건 296,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.30 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 임대사업 관련 의무관계를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 김판섭 임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정요항표에 기재된 규제의 현재 적용 여부와 대상 범위를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 특별조건으로 정리되지만, 가격 리스크는 남는다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 김판섭은 전입·점유와 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 임차인이고 보증금은 295,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 보면 3,944,000원의 미배당이 생기지만, 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그러나 권리 문제가 정리됐다고 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 특별조건 반영 후 실질취득액은 현재 최저가 그대로 296,000,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원의 164.4%입니다. 최근 거래 흐름도 -32.9%로 낮아졌고 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 위험이 큰 물건’이 아니라 ‘특별조건으로 인수는 정리됐지만 현재 가격이 최근 시장보다 높은 물건’으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
